광주지방법원 2025타경3881. 담양읍 지침리 ‘연빌라’ 나동 5층 502호, 전용 71.22㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2016.01.27. 광주중앙신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 123,600,000원입니다. 이후 설정된 서대성 근저당 36,000,000원, 김용배 근저당 30,000,000원, 신용보증기금 가압류 6,096,076원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 174,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 97,440,000원, 감정가의 56%입니다. 최근 12개월 평균 실거래 160,500,000원과 비교하면 최저가 기준 실질취득액은 그 60.7%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -10.3% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 171,600,000원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경3881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 담양읍 지침리 134-3 연빌라 제나동 제5층 제502호 · 도로명 지침3길 7-29 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 71.22㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 편지시 · 2021.06.28. 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 97,440,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중앙신용협동조합 / 116,520,747원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 자료는 없습니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 실제 점유관계 확인은 별개로 해두는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2016.01.27. 광주중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이라는 점입니다. 그보다 뒤의 현존 근저당과 가압류는 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세를 같이 봐야 한다
연빌라 실거래 표본은 5건이며, 면적 매칭 자료의 최근 12개월 평균은 160,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 171,000,000원입니다. 현재 최저가 97,440,000원은 최근 12개월 평균의 60.7%입니다. 전체 실거래 평균 171,600,000원 대비로는 56.8%지만, 가격 판단은 최근 데이터와 -10.3%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 68.33㎡ | 3 | 171,000,000원 |
| 2024.10 | 68.33㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 68.33㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 68.33㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2021.06 | 71.22㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 160,500,000원 |
현재 최저가 기준 실질취득액은 인수금이 없기 때문에 97,440,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 160,500,000원과 최신 거래 171,000,000원을 모두 하회합니다. 따라서 이 사건은 최저가가 최근 시세 이상인 유형과 달리 가격상 할인 여지가 실제로 존재합니다. 다만 최근 시세가 과거보다 -10.3% 내려온 만큼, 낙찰 후 다시 매각할 때의 가격은 과거 고가 거래보다 최근 거래 흐름에 맞춰 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,153,920원 |
| 1. 근저당 · 광주중앙신용협동조합 | 123,600,000원 | 95,286,080원 |
| 2. 근저당 · 서대성 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김용배 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 6,096,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 97,440,000원 가정 시 채권 총액 195,696,076원 중 95,286,080원이 배당되고, 미배당액은 100,409,996원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 97,440,000원 | 95,286,080원 | 100,409,996원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 68,208,000원 | 66,580,256원 | 129,115,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 47,745,600원 | 46,486,179원 | 149,209,897원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 더 진행되더라도 배당 부족분이 커질 뿐, 제공된 권리관계상 낙찰자가 그 부족분을 인수하는 구조는 아닙니다. 즉 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양공용버스터미널 북측 인근이며, 주위는 단독주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호이며, 외벽은 석재 붙임·스톤 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 자루형 평지의 다세대주택 건부지이며, 단지 내 포장된 진입도로에 접합니다. 토지면적은 934.0㎡, 공시지가는 368,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 개발촉진지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 2015.12.16. 준공, 총 16세대 규모의 다세대주택입니다. 실거래 표본은 5건이고 최근 가격 추세는 -10.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.01.27. 광주중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 현존 권리의 매각 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 자료는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,600,000원보다 최근 12개월 평균 160,500,000원과 최신 거래 171,000,000원, 그리고 -10.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 규모이므로 낙찰 후 매도 기간과 매수층을 넉넉하게 잡는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 100,409,996원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 당해세·최우선변제 등 배당 변동 항목도 최종 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 할인, 승부처는 환금성
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.27. 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 97,440,000원은 최근 12개월 평균 160,500,000원의 60.7%여서 최근 시세와 비교해도 가격 할인은 확인됩니다.
다만 이 물건을 높은 등급으로만 볼 수 없는 이유도 분명합니다. 실거래의 최근 추세가 -10.3%로 하락 중이고, 총 16세대 다세대주택이며 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 할인되어 있지만, 환금성과 하락 추세를 감안해 응찰가를 보수적으로 정해야 하는 물건입니다.
