광주지방법원 2025타경4006. 광주 동구 용산동 더시너지용산 제3동 1층 116호입니다. 법원의 용도 분류는 대지이지만, 등기와 감정자료상 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물 내 제116호이며 복층 구조의 근린생활시설 구분건물로 파악됩니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 현황을 공실로 적고 있어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다.
권리관계의 기준은 2019년 7월 30일 설정된 양동행복신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,286,400,000원으로 매각대금보다 크지만, 이 금액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액과 관련된 것이지 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
문제는 가격의 기준점입니다. 네 차례 유찰돼 최저가는 감정가의 35.84%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래로 가격을 검증하기 어려운 용도인 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 제3동 제1층 제116호 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 구분건물 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물 내 제116호 · 복층 구조 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 174,900,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양동행복신용협동조합 / 445,619,914원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급 | 2026.07.22 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 현황이 공실로 기재돼 있고, 별도의 임차보증금·전입·확정일자 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 35.84%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 174,900,000원으로 감정가 488,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 최근 거래 평균이나 최신 거래처럼 현재 시장가격을 직접 검증할 비교 기준이 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 174,900,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 139,920,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 111,936,000원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 그러나 이는 권리상 총취득액이 낙찰가에 가까워진다는 의미일 뿐, 해당 낙찰가가 실제 이용가치나 환금가치보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 4회 유찰 자체가 시장 참여자들이 감정가와 초기 최저가에 선뜻 응찰하지 않았다는 신호이므로, 할인율을 장점으로만 해석하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,248,600원 |
| 2. 근저당 · 양동행복신용협동조합 | 1,286,400,000원 | 171,651,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,114,748,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액 기준 미배당이 발생합니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실 또는 별도 회수 문제이며 낙찰자의 인수금액이 아닙니다. 당해세와 다른 우선 배당 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·토지·접근성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 제116호는 현황 공실이며, 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물 내 복층 구조입니다.
- 마감. 외벽은 노출콘크리트 마감, 내벽은 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 및 새시창호입니다.
- 설비. 화재경보설비가 있고, 제1동 부분에는 공동 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 이용. 관련 토지는 지목 대, 상업용으로 이용 중인 가로장방형 평지이며 면적은 674.6㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역에 포함되고 공시지가는 2,421,000원/㎡입니다.
- 도로 조건. 제3·4동 서측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하며 출입 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 물건의 법적·실제 용도 대조. 법원 용도는 대지이나 등기·감정자료는 제3동 116호 구분건물과 복층 구조를 설명합니다. 매각대상 토지지분과 건물 범위를 원본에서 정확히 대조하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례와 공실 기간을 확인하세요.
- 복층 사용성. 층별 면적, 출입 방식, 내부 계단, 천장고, 독립 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 단순 미임대인지, 상권·접근성·시설 상태 또는 용도상 제약 때문인지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 1,286,400,000원 근저당의 최신 공동담보 목록과 일부소멸 부기 내용을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 압류·세금 배당. 국과 광주광역시 동구의 압류 금액 및 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 말소 조건을 점검하세요.
- 관리비·공용부담. 공실 기간의 관리비 체납과 공용부분 유지비, 시설관리 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 안전은 별개”
이 사건은 임차인이 없고 현황 공실이며, 말소기준 이후의 권리는 소멸해 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 단순합니다. 하지만 네 차례 유찰돼 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
비교 가능한 최근 실거래가 없고, 법원 용도는 대지이지만 실제 매각 대상은 근린생활시설 구분건물의 복층 구조로 설명됩니다. 따라서 핵심은 더 낮은 가격을 기다리는 문제가 아니라 이 공간이 어떤 용도로 사용될 수 있고, 누가 다시 매수하거나 임차할 것인지를 확인하는 것입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 정밀 검증입니다.