광주지방법원 2025타경4006. 광주 동구 용산동 더시너지용산 제4동 1층 122호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류되어 있고, 감정평가상 토지는 근린생활시설부지 등 상업용으로 이용 중입니다. 대상 호실은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 건물 내 122호이며, 매각물건명세서와 감정 이용상태에는 현황 공실로 기재되어 있습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 7월 30일 설정된 양동행복신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸합니다. 별도로 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제권이나 보증금 승계 문제도 나타나지 않습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액은 최저가와 같은 123,648,000원입니다.
하지만 감정가 345,000,000원에서 4회 유찰되어 123,648,000원까지 하락했다는 사실 자체가 ‘싸다’는 결론은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서, 반복 유찰과 공실 근린생활시설이라는 특성은 오히려 수요·임대·재매각 가능성을 별도로 검증해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 용산동 665 더시너지용산 제4동 제1층 제122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지·근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 건물 내 제122호 |
| 소유자 | 주식회사시너지로직케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 123,648,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양동행복신용협동조합 / 445,619,914원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 / 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당·압류 소멸, 인수 0원
말소기준은 2019.07.30. 양동행복신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,286,400,000원이며, 채무자는 주식회사시너지로직케이입니다. 이 근저당권은 다른 더시너지용산 호실들과 공동담보로 설정되었고, 제3동 115호와 제1동 105호에 대해서는 각각 2019.12.12.과 2020.03.19. 공동담보 일부소멸 부기가 있습니다.
말소기준 이후의 2025.06.26. 임의경매개시결정, 2025.09.04. 국 압류, 2025.12.26. 광주광역시 동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 세금채권은 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 배당표 원본 확인이 필요하지만, 등기상 후순위 압류 자체를 매수인이 별도 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 36%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 123,648,000원으로 감정가 345,000,000원의 35.84%입니다. 5회 유찰 시 98,918,400원, 6회 유찰 시 79,134,720원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 123,648,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 98,918,400원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 79,134,720원 | 0원 |
낮아진 최저가만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 비교가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 이미 4회 유찰되었다는 사실은 감정가와 시장의 기대가격 사이에 차이가 있거나, 공실 상업용 부동산의 임대·환금성에 대한 부담이 반영됐을 가능성을 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,531,072원 |
| 1. 근저당 · 양동행복신용협동조합 | 1,286,400,000원 | 121,116,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | - | 1,165,283,072원 |
집행비용 2,531,072원을 제외한 121,116,928원이 근저당권자에게 배당되는 추정입니다. 신청채권 청구액 445,619,914원도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 1,165,283,072원은 등기상 채권최고액 1,286,400,000원을 기준으로 계산된 수치이며, 당해세와 실제 채권액·공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 더시너지용산 제4동 1층 122호로, 감정평가상 현황 공실입니다. 토지는 근린생활시설부지 등 상업용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 노출콘크리트마감 등, 내벽은 콘크리트마감 등, 창호는 강화유리 및 새시창호 등입니다.
- 도로. 제3·4동 서측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하고, 출입 편의는 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 674.6㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지이며 중로각지입니다. 공시지가는 2,421,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역에 포함되고, 폭 20m~25m 중로1류와 폭 10m~12m 소로1류에 접합니다.
- 시설·법적 상태. 화재경보설비가 되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임차수요·업종 적합성·내부시설 상태의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 4회 유찰 이력까지 고려해 보수적인 출구전략이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 문서상 공실이라도 입찰 직전 현장 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인하고, 내부 잔존물과 시설 상태를 점검해야 합니다.
- 공동담보 원본 확인. 근저당 공동담보 목적물 중 남아 있는 호실, 일부말소 내역, 선행 배당·변제 여부와 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 세금채권 확인. 국과 광주광역시 동구의 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 배당요구 내역에서 확인해야 합니다.
- 실제 사용 가능성. 희망 업종의 입점 가능 여부, 지구단위계획과 건축물 용도, 내부 급배수·위생설비 및 전기용량을 현장에서 확인하세요.
- 수익가치 산정. 인근 공실률, 예상 임대료, 임대까지 걸리는 기간, 관리비와 내부공사비를 반영해 최저가와 별도로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 관리비·공과금. 장기 공실에 따른 관리비와 공용부분 체납액이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 매각 진행상태. 매각기일, 변경·연기·취하 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 사건은 확인된 임차인이 없고 말소기준 이후 근저당·압류가 매각으로 정리되어, 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 345,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 123,648,000원까지 내려왔고, 대상은 현황 공실인 근린생활시설입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성입니다. 거래비교와 수익가치 검증 없이 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원이지만, 4회 유찰과 공실 상업용 부동산의 환금성 위험은 남아 있습니다. 결론은 권리 확인 후 가격을 후하게 평가하는 물건이 아니라, 현장·임대·공동담보를 확인해 입찰가를 보수적으로 제한해야 하는 유형입니다.
