광주지방법원 2025타경4327. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가서의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 전라남도 담양군 고서면 성월리 696-1, 면적 991.0㎡이며 지목은 대입니다. 건물은 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층으로 사용승인일은 2003.09.16.입니다. 이번 매각에는 지상 식재 수목과 제시외 건물, 옥상 태양광설비까지 포함됩니다.
권리관계의 핵심은 2020년 중흥새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 고서농업협동조합·두암신용협동조합·농협은행·광주은행의 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있고, 현재 말소기준 이후 남아 있는 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4327 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 고서면 성월리 696-1 · 전라남도 담양군 고서면 해평길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 991.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 · 사용승인 2003.09.16. |
| 소유자 | 김영규 (2024.02.19. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 495,966,100원 / 277,742,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 지상 식재 수목 및 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 8번, 2020.12.18. 중흥새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 211,200,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단 가압류, 신숙경·전영자 근저당, 주식회사대한채권관리대부 가압류, 경매개시결정 및 담양군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
이 물건은 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 277,742,000원, 감정가 495,966,100원의 56% 수준까지 내려왔습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 194,419,400원(감정가 39%), 그 다음은 136,093,580원(감정가 27%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 277,742,000원 | 273,053,612원 | 178,394,557원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 194,419,400원 | 190,897,528원 | 260,550,641원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 136,093,580원 | 133,388,270원 | 318,059,899원 | 0원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도 최근 시장가격 대비 얼마나 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 토지 991.0㎡가 결합된 물건이라 개별성이 커, 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,688,388원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 중흥새마을금고 | 211,200,000원 | 211,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 광주신용보증재단 | 7,578,260원 | 7,578,260원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 신숙경 | 190,000,000원 | 54,275,352원 |
| 5. 을구 12번 근저당권 · 전영자 | 26,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 16,669,909원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 451,448,169원 중 채권자 예상배당은 273,053,612원, 미배당은 178,394,557원입니다. 집행비용 4,688,388원이 별도로 반영돼 매각대금 277,742,000원이 전액 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 고서면 성월리 소재 고서교차로 서측 인근이며, 주변은 지방도 주변 농촌지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 철근콘크리트지붕 단층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈페인팅, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 991.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 172,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 개발제한구역·영농여건불리농지·자연녹지지역에 접합니다.
- 공부와 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 매각범위 확인. 지상 식재 수목·제시외 건물과 옥상 태양광설비가 일괄매각 대상입니다. 감정서와 현황을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 277,742,000원이 감정가의 56%라는 사실만으로 시장가 대비 저가라고 단정하지 마세요. 주변 단독주택·토지 거래와 개별 감정을 별도로 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 178,394,557원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 매수인 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 현장 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.18. 중흥새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가 56%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 단독주택과 991.0㎡ 토지, 제시외 건물·수목·태양광설비가 함께 매각되고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원이나, 가격·점유·현물 확인을 전제로 접근할 C등급 물건입니다.
