36,400,000원
광주지방법원 2025타경4433. 광주광역시 북구 신안동 478-5, 서양로 20의 4층 426호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태 역시 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 유한회사하나로이고, 경매의 말소기준권리는 2024.02.02. 접수된 이찬희의 가압류 50,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 을구 7번 주택임차권등기는 매각으로 말소되지만, 임차권등기의 등기 자체가 지워진다는 것과 임차인의 대항력 있는 보증금 잔액까지 없어지는 것은 별개입니다.
임차인 조현민은 2019.02.07. 전입·확정일자를 갖추고 2019.02.08. 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 2024.02.02. 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 40,000,000원이고 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 기준 배당 가능액은 집행비용을 제외하면 35,344,800원입니다. 남는 4,655,200원은 매각물건명세서 기재대로 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 478-5 4층 426호 · 광주광역시 북구 서양로 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상7층 중 4층 426호 · 사용승인일 2004.10.29. |
| 소유자 | 유한회사하나로 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조현민 / 40,991,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2012년 광주농업협동조합 근저당, 2015년 국민은행 근저당, 2016년 코리아신탁 신탁등기와 고제원 전세권은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2024.02.02. 이찬희 가압류입니다. 그러나 조현민의 전입·확정일자는 2019.02.07.로 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
② 임차인 분석 — 배당받고도 남으면 매수인이 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현민 건물전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2019.02.07 / 2019.02.07 점유개시 2019.02.08 | 있음 2024.10.18 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 조현민 보증금 | 40,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 가압류 · 이찬희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조현민 | 40,991,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 40,000,000원 중 35,344,800원이 배당되고 4,655,200원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 건 낙찰가, 늘어나는 건 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 4,655,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 15,378,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 22,885,048원 |
이 사건은 유찰 횟수만 보면 최저가가 빠르게 낮아지는 것처럼 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가 하락을 그대로 투자수익으로 볼 수 없습니다. 현재 회차에서도 실질취득은 41,055,200원이고, 이후 회차는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 커집니다. 실거래 자료가 없는 만큼 시세 대비 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남대입구사거리 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상7층이며 사용승인일은 2004.10.29.입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북동측에 폭 약 8m 아스팔트포장도로가 소재합니다.
- 토지. 준주거지역·제2종일반주거지역, 공시지가 815,000원/㎡이며 토지구획정리사업지구·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 36,400,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 4,655,200원을 인수해 실질취득 부담은 41,055,200원입니다.
- 우선매수권 행사 가능성 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 있어 최고가매수신고인이 되더라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차권자와 신청채권자가 모두 조현민으로 표시돼 있어 계약서·보증금 지급내역·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 전세사기피해자 우선매수권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 보증금이 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 52,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 36,400,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 조현민의 40,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 배당 후 4,655,200원이 남아 매수인에게 인수되고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 더 낮아지는 대신 인수액이 15,378,640원, 22,885,048원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 대항력 인수형입니다.
게다가 전세사기피해자의 우선매수권이 명시돼 있어 외부 낙찰 자체에도 제한이 있고, 임차권자와 신청채권자가 같은 조현민으로 표시되는 관계도 확인해야 합니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트까지 검증되지 않은 만큼, 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 ‘인수보증금·우선매수권·임차관계’를 먼저 보는 물건입니다.
