광주지방법원 2025타경4785. 광주 서구 금호동 ‘진흥더루벤스’ 201동 503호, 전용 136.235㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김지은이고, 2017년 5월 12일 거래가 450,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020년 8월 25일 설정된 두암신용협동조합의 채권최고액 712,400,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 712,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 398,720,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 동일 평형의 최근 12개월 평균은 750,250,000원, 최신 거래는 900,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.9% 높은 추세입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 53.1%로, 제공된 시세표 안에서는 가격 격차가 큰 회차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준은 2020.08.25. 두암신용협동조합 근저당권 712,400,000원입니다. 2022년 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당 138,000,000원, 2023년 박현웅 근저당 100,000,000원, 2024년 광산구 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2026년 1월 19일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 53.1%

진흥더루벤스 동일 평형 136.24㎡의 제공된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 713,833,333원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 750,250,000원, 최근 12개월 거래는 4건, 최신 거래는 2025년 12월 900,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 7.9% 상승해 하락장 신호도 아닙니다.

현재 최저가 398,720,000원은 전체 실거래 평균 대비 55.9%, 최근 12개월 평균 대비 53.1%입니다. 특히 같은 5층 거래도 2025년 1월 665,000,000원이 확인됩니다. 제공된 거래 자료만 놓고 보면 현재 회차는 감정가뿐 아니라 최근 거래 수준과도 큰 차이가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 398,720,000원 가정)

채권총액 950,400,000원 중 예상배당은 392,337,920원이고, 미배당은 558,062,080원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수액은 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 만호초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물 중 5층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 동측 약 7m 도로와 서측 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 828,900원/㎡입니다.
• 규제. 비행안전제6구역(전술) 포함, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 등 토지이용계획상 제한사항이 확인됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
• 거래성. 330세대, 2009년 준공 단지이며 동일 평형 제공 실거래는 12건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 권리 원본 대조. 2020.08.25. 근저당이 말소기준이며, 2026.01.19. 근저당권 이전 내용까지 최종 등기부에서 확인하세요.
• 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 최종 대조하세요.
• 관리비 체납. 약 1,633,850원의 미납 관리비가 기재돼 있으므로 공용부분 등 실제 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 가격 기준. 현재 최저가 398,720,000원은 최근 12개월 평균 750,250,000원의 53.1%입니다. 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선해 응찰가를 정하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 279,104,000원, 4회 유찰 시 195,372,800원으로 내려가며, 제공된 계산상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

맺으며 — 권리보다 ‘낙찰 경쟁’이 관건

이 사건은 말소기준 이후 권리가 명확하고, 조사된 임차인이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 이미 두 차례 유찰돼 398,720,000원, 최근 12개월 동일평형 평균 750,250,000원의 53.1%까지 내려왔습니다. 최신 거래가 900,000,000원이고 최근 시세 추세도 7.9% 상승인 만큼, 제공된 자료만 기준으로 보면 현재 회차의 가격 여유는 분명합니다. 다만 이런 격차는 경쟁 입찰을 부를 수 있으므로, 권리 안전성보다 실제 낙찰가가 어디까지 올라가느냐가 최종 수익성을 결정합니다. 관리비 미납과 점유관계의 최종 확인까지 마친 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.