광주지방법원 2025타경4914. 광주 남구 진월동 ‘대주아파트’ 101동 1층 102호입니다. 소유자 김정란 씨가 2005년 4월 15일 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2018년 4월 6일 방림신용협동조합이 설정한 채권최고액 100,100,000원의 근저당권입니다. 이 근저당은 2024년 8월 29일 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 같은 날 전주덕진신용협동조합·고재현·전주성 명의의 근저당권부채권 질권설정이 이어졌습니다.
말소기준권리 뒤에는 2018년 6월 8일 채권최고액 20,000,000원, 2020년 12월 4일 채권최고액 66,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 현재 경매개시결정은 2025년 7월 30일 한별자산관리대부금융의 신청으로 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인은 조사되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4914 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 249 대주아파트 제101동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 서문대로678번길 7 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 지하 1층·지상 14층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김정란 (2005.04.15. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 144,256,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한별자산관리대부금융 / 206,647,683원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 임차보증금, 전입일자, 확정일자에 따른 대항력·우선변제 문제는 확인되지 않았으며, 예상 산정상 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다. 현재 유효한 담보권은 2018년 4월 6일 말소기준 근저당과 그 이후 설정된 권리들이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 44.8%, 하지만 ‘시세’는 별도
현재 최저매각가는 144,256,000원으로 감정가 322,000,000원의 44.8%입니다. 세 차례 유찰되며 절대 금액은 크게 내려왔지만, 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44.8% | 144,256,000원 | 171,863,584원 |
| 4회 유찰 시 | 35.84% | 115,404,800원 | 200,310,867원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 92,323,840원 | 223,037,989원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정되지만, 채권자 미배당은 4회 유찰 시 200,310,867원, 5회 유찰 시 223,037,989원으로 커집니다. 신청채권자의 청구액은 206,647,683원이며 각 회차 산정표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다. 이 역시 과거 말소 근저당이 선순위로 반영된 결과이므로 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,819,584원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 3. 근저당 · 방림신용협동조합 | 100,100,000원 | 14,236,416원 |
| 4. 후순위 근저당 · 방림신용협동조합 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 후순위 근저당 · 방림신용협동조합 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 313,300,000원 중 141,436,416원이 배당되고, 미배당액은 171,863,584원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진월초등학교 동측 인근에 위치하며, 학교·근린상가·아파트단지가 혼재하는 주택지대입니다. 대주아파트는 6개동 546세대로 구성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 옥내소화전, 공용승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중이며, 단지 남측으로 폭 약 10m 아스팔트 포장도로와 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 아파트라는 표준화된 주거상품이지만 대상은 1층입니다. 동일 단지의 층별 실거래와 내부 상태를 확인해야 실제 환금성과 적정가격을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 광주은행 근저당의 2004.12.10. 말소와 하나은행 근저당의 2018.04.06. 말소가 현재 등기부에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 배당순위 대조. 예상배당표가 말소된 과거 채권을 반영하고 있으므로 매각물건명세서, 채권계산서와 배당요구 내역을 법원 기록으로 대조하세요.
- 세금성 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 존부, 해제 여부와 당해세 해당 금액을 확인하세요. 선차감액에 따라 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현장 방문을 통해 실제 점유자, 소유자 점유 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 대비 44.8%만 보고 응찰하지 말고 동일 단지·유사 면적·1층의 최근 거래 가격을 확인해 입찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태·수리비. 벽지·장판·타일·창호와 개별난방 설비 상태를 확인하고 예상 수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 장기수선 관련 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 배당은 확인형
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 점유와 말소기준권리만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다. 그러나 감정가 322,000,000원에서 세 차례 유찰돼 144,256,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 단지 실거래가 없으면 감정가 할인율은 시세 할인율이 아닙니다.
더 중요한 문제는 과거 말소된 광주은행·하나은행 근저당이 예상배당표에는 선순위로 반영돼 있다는 점입니다. 이 차이가 정리되지 않으면 신청채권자의 실제 배당액과 채권관계 해석이 크게 달라질 수 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보류, 배당순위는 원본 대조 필수. 실거래와 법원 기록을 모두 확인한 뒤에만 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
