28,000,000원
광주지방법원 2025타경5023. 광주 광산구 쌍암동 첨단도휘에드가2차 5층 506호로, 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 50,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 28,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2024.08.08 북동신용협동조합의 가압류 700,000,000원이고, 이후 2025.08.01 이승재가 강제경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 말소기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 이승재가 2020.02.28 전입한 것으로 나타납니다. 이 날짜는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없고, 실제 임대차 여부와 보증금부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 5층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 19.13㎡ · 13층 건물 내 5층 506호 |
| 사용승인 | 2015.09.09 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 28,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승재 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차관계는 별도 확인
2015년 최용민의 전세권 53,000,000원과 2016년 김철의 전세권 53,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.08.08 북동신용협동조합 가압류 700,000,000원이며, 2025.08.01 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승재 | 알수없음 | 2020.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인으로 표시되는 인원은 1명입니다. 다만 이승재는 경매신청 채권자와 이름이 같아, 실제 임대차관계인지 관계인의 점유인지도 함께 확인할 필요가 있습니다. 가장임차인 여부를 현재 자료만으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 시장도 하락 중
첨단도휘에드가2차의 유사 면적 실거래 12건은 46,000,000원에서 55,000,000원 사이에 형성돼 있습니다. 가격 판단에서 중요한 최근 12개월 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 2026.04 48,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 19.69㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 19.69㎡ | 5 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 20.81㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 50,333,333원 |
현재 최저가 28,000,000원은 최근 12개월 평균의 55.6%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 입찰 최저가와 실거래의 비교입니다. 이승재의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 확정되지 않았으므로, “실질적으로 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 27,096,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이승재 | 62,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
28,000,000원 가정에서 집행비용 904,000원을 제외한 27,096,000원이 북동신용협동조합 가압류에 배당되고, 이승재 신청채권 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 총액 762,000,000원 중 미배당은 734,904,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 734,904,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 743,152,800원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 748,926,960원 |
현재 가정에서는 신청채권자 이승재의 청구액 62,000,000원은 어느 회차에서도 배당되지 않습니다. 그러나 이것 역시 임차인 이승재의 보증금 인수 여부와는 별개의 문제입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위로 인정되는 임차보증금이 존재한다면 실질취득 부담은 단순히 낙찰가만큼 줄지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 중 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 대상 면적은 19.13㎡입니다.
- 입지. 롯데마트 첨단점 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 건물 동·서·남·북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며, 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 단지. 첨단도휘에드가2차는 260세대이고 사용승인일은 2015.09.09입니다.
- 경매 통계. 단지 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 최근 실거래 추세는 -4.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이승재 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 원본 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 실제 임대차 확인. 임차인 이승재와 경매신청 채권자 이승재의 이름이 같으므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 28,000,000원은 최근 12개월 평균의 55.6%지만, 인수액이 확인되기 전에는 이를 실제 취득가격으로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.0%이므로 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,333,333원과 최신 거래 48,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,800만원”보다 먼저 확인할 한 가지
이 물건은 감정가 50,000,000원에서 2회 유찰돼 28,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 50,333,333원의 55.6%라는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 2020.02.28 전입한 이승재가 있고 그 전입은 말소기준 2024.08.08보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 지금 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 아직 확인되지 않은 임차보증금입니다.
등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력 여부와 미배당 보증금은 별도로 판단해야 합니다. 최근 거래 흐름도 -4.0% 하락 추세이고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 현재 결론은 “명목가격은 크게 할인됐지만, 실질취득가는 미상”입니다. 이승재의 실제 임대차관계·보증금·확정일자·배당요구가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
