광주지방법원 2025타경5245. 광주 북구 운암동 한국아파트 101동 17층 1703호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 스래브지붕 19층 건물 중 17층, 계단식·남동향입니다. 현재 소유자는 김귀순이며, 말소기준권리는 2017년 1월 19일 설정된 광주중앙신용협동조합 근저당권 180,000,000원입니다. 이후 2025년 8월 18일 같은 광주중앙신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부의 오래된 가압류·압류·근저당권들은 과거 경매 매각이나 해지로 이미 정리되어 있습니다. 현재 분석의 중심은 2017년 근저당권과 2025년 경매개시결정입니다. 조사된 임차인은 없고, 예상배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 현재 가격이 최근 거래에 비해 어느 수준인지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 110-80 101동 17층1703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 19층 건물 중 17층 · 계단식 · 남동향 |
| 실거래 비교면적 | 133.47㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 김귀순 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 175,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중앙신용협동조합 / 133,355,445원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 2017년 근저당
임차인 없음. 현재 확인되는 말소기준권리는 2017.01.19 광주중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 180,000,000원입니다. 2025.08.18 임의경매개시결정은 이 권리를 바탕으로 진행됐고 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로 보면 할인폭이 크다
한국아파트는 476세대, 사용승인일은 1994.01.31이고, 비교 대상은 133.47㎡ 동일 면적 거래입니다. 전체 12건 평균은 298,416,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 133.47㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 133.47㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2024.11 | 133.47㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 133.47㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2024.01 | 133.47㎡ | 16 | 283,000,000원 |
| 2023.09 | 133.47㎡ | 14 | 317,000,000원 |
| 2023.06 | 133.47㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 2023.05 | 133.47㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2022.11 | 133.47㎡ | 8 | 332,000,000원 |
| 2022.08 | 133.47㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.08 | 133.47㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.06 | 133.47㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.47㎡ | 2건 | 292,500,000원 |
현재 최저매각가 175,280,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 59.9%입니다. 최신 거래인 2026년 3월 310,000,000원과 비교해도 낙찰 기준금액이 상당히 낮습니다. 권리 인수액이 0원이므로 이 사건에서 실질취득 기준은 별도 승계액을 더하지 않은 175,280,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,253,920원 |
| 1. 근저당 · 광주중앙신용협동조합 | 180,000,000원 | 172,026,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 180,000,000원 중 172,026,080원이 배당되고 7,973,920원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 175,280,000원 | 172,026,080원 | 7,973,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 122,695,999원 | 120,178,255원 | 59,821,745원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 85,887,199원 | 83,941,229원 | 96,058,771원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 133,355,445원보다 근저당 예상배당액 172,026,080원이 커 청구액 기준으로는 충족됩니다. 반면 3회 유찰 시 예상배당은 120,178,255원으로 내려가 신청채권자 청구액을 채우지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 경신여자고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스래브지붕 19층 건물 중 17층 1703호, 계단식·남동향입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측과 남측에 접한 왕복 2차선도로를 통해 각각 출입할 수 있습니다.
- 토지·규제. 감정평가상 제3종일반주거지역이고, 토지자료상 공시지가는 949,400원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 전통상업보존구역 포함 등의 표시가 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 476세대, 1994.01.31 준공 단지이며 동일 면적 12건의 실거래 표본이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 시세 흐름은 과거 구간 대비 -2.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 12건 평균 298,416,666원보다 최근 12개월 평균 292,500,000원과 최신 거래 310,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -2.4%이므로 과거 고가 거래만 기준으로 기대가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당과 승계 구분. 근저당 미배당액 7,973,920원은 채권자 측 미회수분이지 현재 계산상 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차 변동 확인. 현재 2회 유찰 최저가는 175,280,000원이며, 3회 유찰 시 시나리오는 122,695,999원, 4회 유찰 시 85,887,199원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 실제 부담항목을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2017년 광주중앙신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리 측면에서는 복잡한 승계 문제가 보이지 않습니다.
가격도 현재 회차에서는 의미 있는 격차가 있습니다. 최저가 175,280,000원은 최근 12개월 평균 292,500,000원의 59.9%이고 최신 거래 310,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 구간 대비 -2.4%라는 하락 흐름은 반드시 반영해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 양호하고 가격도 최근 실거래 대비 낮지만, 하락 추세와 실제 점유·비용을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
