광주지방법원 2025타경5696. 광주 광산구 신창동 풍영리버빌아파트 102동 11층 1101호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 20층 건물 중 11층입니다. 현 소유자는 이훈이고, 2020.12.10 매매를 원인으로 2021.01.18 소유권을 취득했으며 등기 거래가액은 208,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2021.05.14 설정된 광주비아농업협동조합의 채권최고액 33,600,000원 근저당권입니다. 그 이후 설정된 김영아의 150,000,000원·18,000,000원 근저당권과 2025.08.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·하나은행 근저당권, 가등기, 신한카드 가압류, 이전 경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5696 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 102동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9873㎡ · 지하1층 지상20층 중 11층 |
| 소유자 | 이훈 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 9번 광주비아농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김영아 근저당권 2건과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
풍영리버빌(신가부영) 동일면적 84.99㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 236,166,666원, 최신 거래는 2026.04의 220,000,000원입니다. 현재 최저가 189,000,000원은 최근 평균의 80.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 11 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 237,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 236,166,666원 |
표본의 최저 거래는 210,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원입니다. 현재 최저가 189,000,000원은 표본 최저가보다도 낮습니다. 감정가 270,000,000원에서는 가격 우위가 없었지만, 1회 유찰 후에는 최근 거래 구간 아래로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 광주비아농업협동조합 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 김영아 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 김영아 | 18,000,000원 | 1,954,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 201,600,000원 중 185,554,000원이 배당되고 16,046,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 16,046,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 132,299,999원 | 129,647,799원 | 71,952,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,609,999원 | 90,543,019원 | 111,056,981원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 16,046,000원에서 71,952,201원, 111,056,981원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 매수인이 임차보증금을 떠안는 유형이 아니라, 매각대금 내에서 채권자 배당 부족이 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신가중학교 동측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 풍영리버빌(신가부영)은 1,268세대이며 사용승인일은 2001.05.11입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 756,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 남측 및 북서측으로 진출입이 가능하며 대로3류·중로2류·소로1류·소로2류 등에 접합니다.
- 건물 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·전입세대 확인을 우선하세요.
- 현재 시세 기준. 최저가 189,000,000원은 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 236,166,666원보다 낮습니다.
- 동일층 비교. 최근 거래 중 11층 84.99㎡ 거래가 229,000,000원으로 확인됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 16,046,000원 미배당이 발생하지만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 배당표에 미반영돼 있으며 관리비 정보도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 응찰가’가 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.14 광주비아농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰을 거치며 189,000,000원까지 내려와 최근 동일면적 평균 236,166,666원의 80.0%, 최신 거래 220,000,000원보다 낮아졌습니다.
다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 이 사건을 단순히 “임차인 없는 아파트”로 확정해서는 안 됩니다. 결론적으로 등기상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 거래권 아래지만, 실제 점유·임차관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
