광주지방법원 2025타경5719. 광주 북구 동림동 ‘동림푸른마을주공4단지아파트’ 412동 11층 1104호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트, 대상 면적은 65.68㎡입니다. 현재 권리분석의 중심은 2022.03.16 설정된 주식회사밸류마크의 근저당권 26,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 신한금융플러스주식회사 근저당권 24,000,000원, 2025.02.20 주식회사밸류마크 근저당권 27,300,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않았습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있지만, 현재 제공된 권리자료상 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다. 따라서 현 회차에서의 실질취득 기준은 최저가와 동일한 120,400,000원으로 보는 것이 맞습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

과거 주식회사한미은행 근저당권 19,500,000원은 2005.07.11 해지로 말소됐고, 주식회사광주은행의 근저당권 72,000,000원과 11,950,000원도 2022.01.14 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.03.16 주식회사밸류마크 근저당권 26,000,000원이며, 그 뒤의 신한금융플러스주식회사 24,000,000원과 주식회사밸류마크 27,300,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선해서 본다

동림푸른주공4의 동일 면적 65.68㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 165,358,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,045,454원과 최신 거래 164,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -2.2%로 하락 추세입니다.

현재 최저가 120,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 최신 거래 164,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 사건은 감정가 172,000,000원에서 1회 유찰된 현재 회차부터 최근 실거래 기준의 가격 차이가 분명해진 상태입니다. 다만 시장 추세 자체가 -2.2%이므로, 감정가 대비 할인만 보고 공격적으로 상향 입찰하는 방식보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 안전마진을 남기는 접근이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,400,000원 가정)

현 회차 120,400,000원 가정에서는 채권총액 77,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 40,614,400원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수는 별개

3회 유찰 시에는 근저당 채권 중 19,765,929원이 배당되지 않는 시나리오지만, 제공된 권리판정에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자 미회수와 매수인 인수는 같은 문제가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 동림초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지로 조성되어 주위 환경은 대체로 양호합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 단지. 동림푸른주공4는 1,160세대이며 준공일은 1998.12.19입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물의 11층으로, 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 아파트부지이며, 단지 서측으로 아파트 진입도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 대로3류와 도로에 접합니다. 공시지가는 1,056,000원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 거래는 11건입니다. 거래 자료는 존재하지만 최근 추세가 -2.2%여서 가격 하락 흐름은 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차·점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본으로 점유자를 최종 확인하세요.
• 말소기준 재확인. 2022.03.16 을구 6번 주식회사밸류마크 근저당권이 기준입니다. 이후 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 165,358,333원보다 최근 12개월 평균 165,045,454원과 최신 거래 164,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.2%입니다. 현재 최저가가 시세보다 낮더라도 과도한 상향 입찰은 가격 메리트를 빠르게 훼손할 수 있습니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 3회 유찰 시 채권 미배당 19,765,929원이 발생하는 시나리오가 있으나, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”

이 사건은 현재 자료 기준으로 확인된 임차인 없이 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 쪽에서는 복잡한 승계 부담이 드러나지 않습니다. 가격도 1회 유찰된 최저가 120,400,000원이 최근 12개월 평균 165,045,454원의 72.9%여서 현재 회차부터 실거래 대비 할인 폭이 생겼습니다.

다만 최근 시세 방향은 -2.2%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “감정가보다 많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 충분히 낮은 가격에서 권리상 인수 없이 취득할 수 있느냐에 달려 있습니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리와 가격 모두 긍정적인 편이지만, 하락 추세와 임대관계 미상을 감안해 응찰가와 점유 확인을 마지막까지 보수적으로 관리하는 사건입니다.