광주지방법원 2025타경5894. 광주 남구 방림동 무등산센트럴파크아파트 109동 5층 504호입니다. 감정평가상 현재 아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실2 등)로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상22층 중 제5층 제504호입니다. 소유자는 박은혜이며 2015.03.11. 거래가액 128,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 기준점은 2020.11.27. 을구 11번 방림신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고, 이후 국민건강보험공단 압류, 엔에이치농협캐피탈·서민금융진흥원· 에스비아이저축은행 가압류, 앤알캐피탈대부 후순위 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5894 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 562 무등산센트럴파크아파트 109동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실 및 주방·화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상22층 중 제5층 제504호 · 2009.08.27. 사용승인 |
| 소유자 | 박은혜 · 2015.03.11. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 246,881,003원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 과거의 여러 근저당권과 전세권 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2020.11.27. 방림신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.08.29. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전되었고 관련 질권 설정도 존재하지만, 매각 기준이 되는 담보권 계열입니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 288,000,000원, 현재 최저매각가는 201,600,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 141,120,000원, 3회 유찰 시 98,784,000원입니다.
다만 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저가 201,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 입찰가격 판단은 별도의 최근 실거래 확인이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 240,000,000원 | 197,977,600원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 123,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 6,159,114원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,040,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 8,804,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 383,503,592원 중 예상 배당액은 197,977,600원, 미배당은 185,525,992원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 방림동 방림1동행정복지센터 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 편도 4차선 포장도로, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상22층 건물이며 2009.08.27. 사용승인되었습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 11번 2020.11.27. 방림신용협동조합 근저당권과 이후 권리의 순위를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서·현황조사를 최신본으로 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 201,600,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 대비 저렴한지는 별개입니다. 같은 단지·동일 또는 유사 면적의 최근 실거래를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당 185,525,992원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족을 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하지 마세요.
- 세금·비용 확인. 배당표의 집행비용은 추정치이고 당해세 등은 반영되지 않았으므로 최종 배당과 취득비용은 원자료로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.11.27. 방림신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 담보권·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별도입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 감정가 288,000,000원의 70%까지 내려온 가격이지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 안전성은 양호, 가격 매력은 시세 확인 전 보류”입니다. 배당 부족액이 크더라도 그 금액은 매수인 승계액이 아니므로, 입찰 판단에서는 권리 인수와 가격 적정성을 분리해 보는 것이 핵심입니다.
