광주지방법원 2025타경5917. 나주시 이창동 469-29 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 주택(공가)입니다. 토지는 370.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 지형은 평지·사다리형입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층 구조이나 장기간 공가 상태로 기본적인 설비가 없습니다.
이번 경매는 담보권 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기준이 된 사건입니다. 현재 등기 요약상 근저당과 압류는 없고, 과거 한빛은행 및 제이티친애저축은행 근저당, 신용보증기금 가압류·강제경매 등은 이미 말소됐습니다. 그래서 등기·배당 계산만 보면 단순하지만, 매각물건명세서가 별도로 적시한 법정지상권 성립 여지 때문에 실제 사용가치와 명도·철거 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5917 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 이창동 469-29 · 전라남도 나주시 대흥1길 6-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택(공가) |
| 토지 | 370.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕 단층 |
| 감정가 / 최저가 | 86,951,290원 / 48,693,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.08.20 |
| 공유자 | 강은영 9분의 4 · 강정우 9분의 2 · 유한회사중개법인부동산매니저 9분의 3 |
| 경매개시결정 | 2025.09.08 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유물분할 경매’가 중심
과거 등기에는 한빛은행 근저당권 52,000,000원, 제이티친애저축은행 근저당권 312,000,000원 및 71,500,000원, 신용보증기금 가압류 76,500,000원 등이 있었으나 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.08 공유물분할을 위한 경매로 기입됐고, 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 매각 조건 — ‘일괄매각’과 ‘매각제외 건물’을 함께 봐야 한다
- 일괄매각. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물 포함 조건이 기재돼 있습니다.
- 주택은 공가. 목록2는 주택(공가)으로 이용 중입니다.
- 장기간 공가. 기본적인 설비가 없고 경제적가치가 없는 반파 건물이 소재하며, 해당 건물은 평가제외·매각제외로 기재돼 있습니다.
- 타인소유건물. 지상에 타인소유건물 일부가 소재합니다.
- 통행. 도보로 통행 가능한 약 2M의 도로가 개설돼 있습니다.
특히 제시외 건물 포함과 동시에 평가제외·매각제외 건물, 타인소유건물 일부가 함께 언급돼 있으므로, 현장에서 어느 건물이 매각 대상이고 어느 건물이 제외되는지 경계와 소유관계를 직접 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,474원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사중개법인부동산매니저 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,416,526원 |
채권액이 확인되지 않아 경매개시결정 채권자 배당은 계산에서 제외됐고, 현재 계산상 집행비용 1,276,474원을 제외한 47,416,526원이 소유자 교부로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 법정지상권 쟁점은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 48,693,000원 | 47,416,526원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 34,085,100원 | 33,071,568원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 23,859,570원 | 23,030,098원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 나주시보건소 북측 인근이며 주택 등이 소재한 기존 주택지대로, 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 교통수단은 보통시됩니다.
- 토지. 370.0㎡의 대지로, 제1종일반주거지역·도시지역에 해당합니다.
- 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사돼 있습니다.
- 공시지가. 124,800원/㎡입니다.
- 지구·구역. 개발촉진지구·주거환경개선지구·배수구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 건물 상태. 목조 스레트지붕 단층 주택이며 장기간 공가로 기본적인 설비가 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 매각 대상이 아닌 지상건물을 위한 법정지상권 성립 여부를 매각물건명세서·감정평가서·등기 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 타인소유건물 경계 확인. 지상에 타인소유건물 일부가 있으므로 현황상 위치와 토지 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 매각대상 구분. 제시외 건물 포함과 평가제외·매각제외 건물이 함께 기재돼 있어 매각 대상 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 공유물분할 경매 성격. 담보권 실행 사건과 달리 공유물분할을 위한 경매라는 점을 전제로 소유관계와 인도 문제를 검토해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 약 2M의 도보 통행 도로와 공부상 도로접면 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시장가격 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 응찰 상한을 정하지 말고 인근 토지·건물 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 토지를 자유롭게 쓸 수 있느냐
이 사건은 숫자만 보면 단순합니다. 감정가 86,951,290원에서 2회 유찰돼 최저가가 48,693,000원까지 내려왔고, 확인된 임차인도 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다.
매각물건명세서가 직접 적시한 법정지상권 성립 여지, 타인소유건물 일부, 평가제외·매각제외 건물이 함께 존재합니다. 이 문제들이 정리되지 않으면 토지의 실제 사용과 처분이 제한될 수 있으므로, 이 물건은 저가 낙찰 여부보다 지상건물 관계를 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 결론은 배당상 인수는 0원, 그러나 법정지상권·지상건물 위험은 별도입니다.
