광주지방법원 2025타경6002. 광주 북구 양산동 청암아파트 102동 808호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 110,000,000원의 56%인 61,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가 할인율만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 말소기준은 2018.01.19. 광주은행 가압류지만, 임차관계의 전입일은 그보다 앞선 2012.11.23.입니다. 한국토지주택공사가 신고한 보증금 80,000,000원 중 현재 회차에서 60,091,200원이 배당되고, 부족분 19,908,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
중요한 점은 한국토지주택공사의 80,000,000원을 또 하나의 임차보증금으로 더하면 안 된다는 것입니다. 한국토지주택공사는 이영미 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있어 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 비보증기관 기준 실제 임차인으로 집계되는 사람은 이영미·백윤의 2명이며, 이 가운데 백윤의는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수위험을 별도로 남겨 두어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6002 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 양산동 101 청암아파트 102동 8층808호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 복도식 아파트로 이용중 · 제8층 제808호 |
| 동일면적 시세 기준 | 59.97㎡ · 최근 실거래 12건 |
| 소유자 | 고희원 · 2012.09.10. 소유권이전 · 거래가액 79,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 61,600,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.09.18. · 파산자 고희원의 파산관재인 강익수 · 청산을 위한 형식적경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차 전입이 먼저다
말소기준권리는 2018.01.19. 광주은행 가압류 18,226,905원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류 30,582,210원, 광주신용보증재단 가압류 25,000,000원, 각종 압류, 엠메이드대부 가압류 15,908,985원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 앞선 2012.11.23. 전입입니다.
② 임차인 — 실제 2명, LH 보증금은 중복 합산 금지
| 명의 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영미 | 2012.11.23. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 대상 |
| 한국토지주택공사 | 2012.11.23. / 2013.09.27. | 80,000,000원 | 있음 | 있음 | 이영미 승계 |
| 백윤의 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는 구조
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격판단 기준은 최저매각가 61,600,000원이 아니라 보증금 80,000,000원 수준의 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 61,600,000원 | 19,908,800원 | ≈ 80,000,000원 수준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 43,120,000원 | 38,056,160원 | ≈ 80,000,000원 수준 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 30,183,999원 | 50,759,313원 | ≈ 80,000,000원 수준 |
④ 시세 비교 — 최저가 아닌 ‘실질 8,000만원’으로 비교
동일면적 59.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 100,250,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 98,000,000원입니다. 따라서 표면 최저가 61,600,000원을 시세와 직접 비교하는 것은 부적절합니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 보면 최근 평균 및 최신 거래보다는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 59.97㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 8 | 121,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 100,250,000원 |
실거래 범위는 74,000,000원~128,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득 기준인 80,000,000원은 최근 평균 100,250,000원과 최신 거래 98,000,000원보다 낮지만, 최근 거래 중 74,000,000원 사례도 존재합니다. 따라서 ‘무조건 싸다’가 아니라 층·상태와 미상 임차관계까지 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 80,000,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,226,905원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 30,582,210원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 15,908,985원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 파산자 고희원의 파산관재인 강익수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원 중 60,091,200원이 배당되고 19,908,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권 총액 89,718,100원은 이 계산에서 배당 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 복도식 아파트로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 구조입니다.
- 도로. 남측 왕복 2차선, 서측 및 북서측 폭 약 8M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 835,600원/㎡입니다.
- 규모. 실거래 비교 단지는 청암프로스빌 492세대, 사용승인일은 1998.02.19.입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 61,600,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- LH 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 80,000,000원은 이영미 보증금의 대위·승계 신고입니다.
- 백윤의 확인. 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 별도 인수부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 임차보증금 배당액이 줄어 매수인 인수액이 커질 수 있습니다.
- 유찰 기대 주의. 추가 유찰 시 매각가는 낮아져도 임차보증금 미배당 인수액이 늘기 때문에 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 실거래 대조. 최근 거래는 74,000,000원부터 128,000,000원까지 편차가 크므로 8층 808호의 상태와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “6,160만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 첫 번째 함정은 56%까지 떨어진 최저가입니다. 최저매각가 61,600,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 100,250,000원보다 크게 낮아 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 80,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 19,908,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어가므로 가격 비교의 출발점은 약 80,000,000원이어야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 평균 100,250,000원과 최신 거래 98,000,000원보다는 낮아 가격 여지가 있습니다. 하지만 이영미 보증금과 중복되는 한국토지주택공사 신고를 정확히 분리해야 하고, 백윤의라는 별도 미상 임차관계가 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부까지 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 “표면 가격은 싸지만, 권리 확인이 끝나야 비로소 가격 메리트를 인정할 수 있는 물건”입니다.
