광주지방법원 2025타경6361. 나주시 대호동 ‘대방노블랜드1차’ 106동 12층 1201호, 동일 면적 실거래 기준 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김난주이며, 2011년 소유권 이전 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.03.09. 설정된 양동새마을금고 근저당권 97,900,000원이고, 그 뒤 2023.05.30. 설정된 강훈애 근저당권 300,000,000원과 2025.10.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 93,800,000원으로 볼 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 복잡한 임차보증금 인수 문제가 아니라, 1회 유찰로 내려온 가격이 최근 동일 면적 거래 수준과 비교해 어느 위치에 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 대호동 1020 대방노블랜드1차아파트 106동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 21층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김난주 (2011.11.10. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양동새마을금고 / 85,166,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 | 대방노블랜드1차 · 1,122세대 · 2006.12.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 구조가 없어 임차보증금 인수 위험은 나타나지 않습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 양동새마을금고와 강훈애의 근저당권 2건입니다. 양동새마을금고의 2023.03.09. 근저당권이 말소기준이고, 2023.05.30. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서는 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
| 점유·임차 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 71.4%
대방노블랜드1차 동일 면적 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 131,458,333원, 최신 거래는 2026.04. 149,000,000원입니다. 현재 최저매각가 93,800,000원은 이 평균의 71.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 14 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 20 | 136,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 2 | 133,500,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 16 | 134,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 131,458,333원 |
최근 12건은 110,000,000원~150,000,000원 범위에서 거래됐고, 현재 최저매각가는 이 실거래 최저가보다도 낮습니다. 감정가 134,000,000원 자체는 최근 12개월 평균 131,458,333원과 가까운 수준이지만, 1회 유찰을 거친 현재 회차는 가격 할인폭이 뚜렷해진 상태입니다. 특히 가격 판단은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 양동새마을금고 | 97,900,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 근저당 · 강훈애 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당액은 306,188,400원이지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 대호동 소재 동신대학교 남측 인근으로, 주위에는 아파트단지·근린상가·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 12층 1201호로, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류 저촉, 소로3류 접합, 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 표시돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 596,500원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 대방노블랜드1차는 1,122세대 규모이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 실거래 범위는 110,000,000원~150,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 93,800,000원은 최근 12개월 평균 131,458,333원의 71.4%입니다. 감정가 할인율만 보지 말고 최신 거래 149,000,000원과 최근 거래 범위도 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2023.03.09. 양동새마을금고 근저당권과 후순위 강훈애 근저당권의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각 관련 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 현재 분석상 임차인은 없지만 실제 입찰 전 현황조사와 현장 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 분리. 채권자 총 미배당액 306,188,400원이 존재해도 제시된 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리·현장 상태. 내부 마감과 설비 상태, 관리비 등 실제 취득 후 비용은 현장과 관계 자료를 통해 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세 아래
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 인수도 없는 구조입니다. 현재 최저매각가 93,800,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득도 같은 금액입니다. 가격을 최근 12개월 동일 면적 실거래와 비교하면 평균 131,458,333원의 71.4%이고, 최신 거래 149,000,000원과 최근 거래 최저 110,000,000원보다도 낮습니다. 감정가만 보면 최근 평균과 비슷했지만 1회 유찰로 가격 구간이 달라졌습니다. 권리 인수 부담은 낮고, 가격은 최근 실거래 대비 할인된 회차라는 점이 이 물건의 핵심입니다.
