광주지방법원 2025타경30890. 나주시 빛가람동 스퀘어가든 제1층 제148호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 유한회사스퀘어개발이며, 현재 권리분석의 기준은 2019년 5월 7일 설정된 주월새마을금고 근저당권 417,600,000원입니다. 이 근저당은 말소기준권리로 매각으로 소멸하고, 2025년 1월 16일의 현재 임의경매개시결정 역시 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.

권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격 하락 폭과 현황입니다. 감정가 420,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 150,528,000원, 감정가의 35.84%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 단순히 “감정가보다 크게 떨어졌다”는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가서와 매각물건명세서상 148호는 인접한 146호·147호와 경계벽이 철거된 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다

임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2017년 꿀벌신용협동조합 근저당 312,000,000원은 2019년 5월 7일 해지로 말소됐고, 같은 날 주월새마을금고 근저당 417,600,000원이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 현 경매의 말소기준입니다.

과거 2022년 12월 29일에도 주월새마을금고가 임의경매를 신청했지만, 해당 경매개시결정은 2024년 7월 1일 취하에 따라 2024년 7월 2일 말소됐습니다. 이후 2025년 1월 16일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 가격 — 감정가 35.84%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 150,528,000원으로 감정가 420,000,000원의 35.84%입니다. 이미 4회 유찰됐으며, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 120,422,400원, 6회 유찰 시 96,337,920원입니다.

미배당이 커지는 것은 주월새마을금고의 채권최고액 417,600,000원에 비해 매각대금이 크게 낮기 때문입니다. 하지만 이 채권자 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 회차를 포함한 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,528,000원 가정)

현재 최저가 150,528,000원에서는 집행비용 2,907,392원을 제외한 147,620,608원이 주월새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 269,979,392원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

④ 현황 핵심 — 146·147호와 경계벽 철거

매각물건명세서에는 본건 148호가 인접한 146호·147호와 경계벽이 철거된 상태라고 기재돼 있습니다. 다만 각 호실 입구에는 호실번호가 기재돼 있고, 각 구분건물의 위치와 면적은 도면 등에 따라 특정할 수 있는 것으로 조사됐습니다.

감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 6층 건물이고, 본건은 제1층 제148호입니다. 외벽은 복합판넬·몰탈위페인팅 등, 내벽은 몰탈위페인팅 등, 바닥은 콘크리트, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 소재 빛가람동주민센터 북동측 인근으로, 주변에는 아파트 단지·관공서·상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
• 도로. 본건이 속한 토지는 동측·서측·남측으로 보도 분리된 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 토지면적 7,880㎡, 장방형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 공시지가는 2,187,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 공부상 독립 호실과 달리 실제로는 인접 146호·147호와 경계벽이 철거된 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현장 확인. 148호와 146호·147호 사이 경계벽 철거 상태, 실제 사용범위, 출입구와 내부 동선을 직접 확인하세요.
• 구분건물 특정. 각 호실 위치와 면적은 도면으로 특정 가능하다고 조사됐으므로 현황과 도면을 대조하세요.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 점과 실제 점유·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 4회 유찰·감정가 35.84%라는 할인율만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 상가의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2019.05.07. 주월새마을금고 근저당이 말소기준이며, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 현황과 환금성을 먼저”

이 사건은 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리되는 점에서는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 420,000,000원에서 4회 유찰돼 150,528,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확정되는 것은 아닙니다.

본건은 근린생활시설이고 146호·147호와 경계벽이 철거된 상태이며, 임대관계도 미상입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 현황, 가격보다 환금성 검증입니다. 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 현장에서 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.