광주지방법원 2025타경31984. 광주광역시 광산구 고룡동 1014 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지입니다. 감정평가상 기호2는 제조업소·마트·사무실·공실, 기호3은 사무소로 이용 중이며, 토지는 지목 대, 면적 1,173.3㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 말소기준은 2018.08.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 171,600,000원입니다.
그 뒤 중소기업은행의 추가 근저당권과 광주은행 근저당권, 여러 가압류·압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 다수 권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조지만, 2025.04.07. 등기된 재산보전처분은 소멸 여부가 별도로 명시돼 있지 않습니다. 또한 조사된 점유관계 중 전입일 자체가 확인되지 않는 사례가 있어, “배당표상 인수 0원 = 모든 점유 리스크 확정 소멸”로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31984 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 고룡동 1014 · 광주광역시 광산구 임곡로 423 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호2 제조업소·마트·사무실·공실 · 기호3 사무소 |
| 토지 | 대 · 1,173.3㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사에이스원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,787,192,540원 / 998,930,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,306,869,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 미확정 항목은 별도 확인
말소기준권리는 2018.08.29. 접수된 중소기업은행 근저당권 171,600,000원입니다. 같은 날 추가설정된 360,000,000원 근저당권을 비롯해 이후 설정된 중소기업은행·광주은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.04.07. 재산보전처분은 “양도, 저당권 또는 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지” 내용으로 등기돼 있고 소멸 여부가 별도로 표시되지 않았으므로 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 2건은 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 파잉이벤트 유한회사 | 알수없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 마스코, 오세권 | 주선1부분 | 2021-01-15 | 12,500,000원 | 1,705,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정찬귀 | 주선2부분 | 미상 | 10,000,000원 | 1,100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| BATOBALONOS SHEILA M,MARIE | 주선2부분 | 2022-03-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 씨케이더블유, 이병규 | 주선3부분 | 2021-12-30 | 미상 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정호 | 알수없음 | 2019-01-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 세인코리아 유한회사, 박종명 | 알수없음 | 2020-07-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 마스코·오세권, BATOBALONOS SHEILA M,MARIE, 주식회사 씨케이더블유·이병규, 황정호, 세인코리아 유한회사·박종명은 확인된 전입일이 모두 2018.08.29. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 파잉이벤트 유한회사는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않았고, 정찬귀는 보증금 10,000,000원과 2025.04.23. 배당요구 사실은 있으나 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰이지만 시세 비교는 불가
감정가는 2,787,192,540원, 현재 최저매각가는 998,930,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 799,144,000원, 6회 유찰 시 639,315,200원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 35.84% | 998,930,000원 | 3,663,512,760원 |
| 5회 유찰 시 | 28.67% | 799,144,000원 | 3,861,300,900원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 639,315,200원 | 4,019,531,412원 |
④ 예상배당표 (매각가 998,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,389,300원 |
| 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 1,620,000,000원 | 250,940,700원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 | 미상 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 48,568,270원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 517,154,785원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 38,248,680원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 83,450,803원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 47,030,922원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 998,930,000원 가정 시 채권 총액 4,650,053,460원 중 986,540,700원이 배당되고, 3,663,512,760원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 고룡동 소재 진곡일반사업단지 내에 위치하며, 주위는 오피스텔·공장·근린생활시설·나지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 기호2는 제조업소·마트·사무실·공실 등, 기호3은 사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 기호2·기호3 모두 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며, 기호2는 위생 및 급배수설비, 기호3은 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,173.3㎡, 상업용, 평지, 정방형, 광대소각 조건이며 공시지가는 947,900원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구· 가축사육제한구역에 포함되고 대로3류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 파잉이벤트 유한회사. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 실제 점유 시작일, 사업자등록·전입관계와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 정찬귀. 보증금 10,000,000원·차임 1,100,000원, 2025.04.23. 배당요구는 확인되지만 전입일이 미상이므로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 재산보전처분. 2025.04.07. 등기된 처분금지 보전처분의 매각 후 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록1 지상의 철거 또는 이동이 용이한 저온저장고 1동은 매각에서 제외되므로 현장에서 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 35.84%지만 실거래 시세가 없으므로, 감정가 할인율만으로 저가매수 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 다회 유찰. 이미 4회 유찰된 물건입니다. 이용상태·점유·권리·현장 조건이 반복 유찰과 연결되는지 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “35.84%”보다 먼저 확인할 것이 있다
현재 최저가는 998,930,000원으로 감정가 2,787,192,540원의 35.84%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 실거래 시세가 없기 때문에 이것만으로 싸다고 말할 수 없습니다. 권리 측면에서도 후순위 담보·가압류·압류는 대부분 소멸 구조지만, 대항력 가능·미상 점유 2건과 재산보전처분이라는 확인 과제가 남습니다. 배당모형의 인수액은 0원이지만 그 숫자를 최종 인수액으로 확정하기 전에 점유관계 원본을 대조해야 합니다. 이 사건은 “유찰폭은 크지만, 시세와 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
