광주지방법원 2025타경32003. 광주 동구 산수동 라도스하임 1층 115호입니다. 사건의 권리 기준점은 2020.05.22 국민대부동산개발주식회사 근저당권 375,000,000원입니다. 앞서 2020.05.14 설정된 임용준 근저당권 180,000,000원은 2022.05.27 이미 말소됐고, 2017년 최인술 명의 소유권이전청구권 가등기도 2020.03.16 말소됐습니다. 현재 말소기준권리 이후에 붙은 압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인은 없습니다.
다만 ‘인수 0원’과 ‘안전한 입찰’은 같은 말이 아닙니다. 이 건에는 대지권의 목적인 토지인 산수동 715에 별도등기가 있다는 비고가 있으므로, 그 별도등기 내용과 매각조건을 원문에서 확인하기 전에는 토지 관련 부담을 단정해서는 안 됩니다. 또한 세금 관련 압류가 다수 존재해 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당표의 실제 순서와 근저당권자의 미배당액도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 715 라도스하임 제1층 제115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 115호 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 사무소 |
| 대상 면적 | 61.7895㎡ |
| 소유자 | 주식회사신하눌건설 (2020.03.16 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 289,000,000원 / 129,472,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 국민대부동산개발주식회사 / 375,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.22 근저당권 · 국민대부동산개발주식회사 · 채권최고액 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 별도등기 확인은 필수
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 말소기준권리인 국민대부동산개발주식회사 근저당권 이후의 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 49.8%라는 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
라도스하임 실거래 표본은 총 12건이며, 최근 12개월 평균은 260,136,363원, 최신 거래는 2026.03의 269,000,000원입니다. 현재 최저가 129,472,000원은 최근 12개월 평균의 49.8%로 집계돼 있습니다. 하지만 대상 면적은 61.7895㎡이고 실거래 표본은 84.69㎡~84.96㎡로, 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 이 비율은 참고치일 뿐 직접적인 적정가 비교로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 269,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 8 | 249,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2025.04 | 84.96㎡ | 13 | 268,500,000원 |
| 2025.02 | 84.69㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 미매칭 | 11건 | 260,136,363원 |
가격 추세도 우호적이지만은 않습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.8%로 집계돼 하락 흐름입니다. 전체 평균 260,541,666원보다 최근 12개월 평균 260,136,363원과 최신 거래 269,000,000원을 우선해서 보더라도, 대상 물건과 면적·용도가 직접 매칭되지 않으므로 이 수치만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,612,608원 |
| 2. 근저당 · 국민대부동산개발주식회사 | 375,000,000원 | 126,859,392원 |
| 근저당 미배당 | - | 248,140,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 126,859,392원이 근저당권자에게 배당되고, 248,140,608원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 산수동 광주충장중학교 남측 인근으로, 공동주택단지·단독주택·상가가 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 사무소입니다. 15층 철근콘크리트 건물의 1층 115호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장이 설치돼 있고 도시가스가 인입돼 있습니다.
- 도로. 건물부지 북측 약 10m, 동측 약 6m, 남측 약 8m 포장도로에 접하며 남측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 토지. 준주거지역, 주상용, 평지·세로장방·소로각지이며 토지면적은 3,407㎡, 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역에 포함되고 도로·소로1류·소로3류에 접하며 전통상업보존구역에 저촉됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 라도스하임은 111세대, 2017.10.26 사용승인 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 9.1회, 매각률 6.67%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 산수동 715에 존재하는 별도등기의 구체적 내용과 매각 후 존속 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 광주세무서·동구·광산구·남구 압류가 있고 국민건강보험공단 압류도 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당금액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비. 2025.03.11 부동산현황조사보고서 기준 약 3,000,000원이 미납된 상태로 조사됐습니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 사무소가 다르므로 실제 이용계획과 관련 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근 실거래는 84.69~84.96㎡ 표본이고 대상 면적은 61.7895㎡입니다. 49.8%라는 비교값을 직접적인 할인율로 사용하지 마세요.
- 환금성 검토. 3회 유찰 상태이며 단지 경매 평균 유찰은 9.1회, 매각률은 6.67%입니다. 재매각 수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 토지 별도등기를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가매수”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 129,472,000원으로 감정가 289,000,000원의 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 가격 비교의 핵심 표본은 대상과 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세도 -1.8%입니다. 여기에 토지 별도등기, 세금 압류, 관리비 미납, 공부와 현황의 용도 차이, 낮은 경매 매각률이 동시에 존재합니다.
따라서 이 건은 “권리상 인수는 없지만 할인율만 보고 들어가기엔 확인할 것이 많은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실질취득액은 현재 조건에서 129,472,000원이지만, 면적이 맞지 않는 실거래 평균 260,136,363원과의 단순 비율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 토지 별도등기와 세금·용도·환금성 리스크를 확인한 뒤 그 부담까지 감당할 가격인지입니다.
