광주지방법원 2025타경32034. 전라남도 담양군 고서면 성월리 590 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 스페니시기와지붕 단층 단독주택이고, 토지면적은 400㎡입니다. 현재 소유자는 임미연이며, 건물 등기상 2022.01.13. 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2022.01.26. 설정된 광주비아농업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다.
말소기준 뒤에는 한경훈 근저당권 130,000,000원, 삼성카드 가압류 7,237,857원, 광주신용보증재단 가압류 42,416,676원, 우리카드 가압류 8,861,593원, 그리고 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 별도로 명세서에 적힌 목록2 토지의 2021.07.14. 구분지상권설정등기입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32034 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 고서면 성월리 590 · 전라남도 담양군 고서면 성월성산길 51-24 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골구조 스페니시기와지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 400㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 임미연 |
| 감정가 / 최저가 | 316,190,800원 / 141,655,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 168,005,735원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 구분지상권은 인수
건물 등기 기준 말소기준은 2022.01.26. 광주비아농업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이후의 한경훈 근저당권과 삼성카드·광주신용보증재단· 우리카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 3회 유찰, 현재 최저가 141,655,000원
감정가는 316,190,800원이고 현재 회차는 3회 유찰 상태입니다. 최저매각가는 141,655,000원으로, 제공된 회차 정보상 감정가의 45% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 113,324,000원, 5회 유찰 시 90,659,200원입니다.
다만 이 사건에서는 최저가 하락 자체보다 인수되는 구분지상권이 토지의 이용·처분에 어떤 제약을 주는지가 우선입니다. 특히 목록2가 지분매각이라는 점까지 함께 확인해야 하므로, 낮아진 최저가만으로 경제성을 단정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 141,655,000원 | 253,644,296원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 113,324,000원 | 281,578,662원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 90,659,200원 | 303,888,792원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,655,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,783,170원 |
| 1. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 204,000,000원 | 138,871,830원 |
| 2. 근저당 · 한경훈 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,237,857원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 42,416,676원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,861,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 141,655,000원 가정 시 집행비용 2,783,170원을 제외한 138,871,830원이 선순위 광주비아농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당되지 않는 구조입니다. 채권자 총 미배당은 253,644,296원이며 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 목록2 토지의 구분지상권 인수는 별도의 권리 부담입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양고서중학교 남측 인근으로, 주위는 단독주택·주거나지·농경지 등이 이루어진 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 스페니시기와지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내벽은 황토칠마감 등이며 일반적인 위생·난방·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 400㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 담양고서중학교 상대보호구역에 해당하고, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 145,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록2 토지 을구 2번, 2021.07.14. 접수번호 제13352호 구분지상권이 낙찰 후에도 인수됩니다. 존속 범위·목적·사용 제한을 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 목록2 지분매각 확인. 일괄매각이지만 목록2는 지분매각입니다. 실제 취득 지분과 이용관계를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격만으로 판단 금지. 현재 3회 유찰로 최저가가 141,655,000원까지 내려왔지만, 인수되는 구분지상권과 토지 지분 구조를 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원이지만, 구분지상권이라는 비금전적 권리 부담은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·매각목록·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저
이 물건은 감정가 316,190,800원에서 3회 유찰돼 현재 141,655,000원까지 내려왔습니다. 건물 등기상 말소기준 뒤의 근저당·가압류는 소멸하고, 배당표에 잡힌 매수인 금액 인수도 0원입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 목록2 토지의 2021.07.14. 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있고, 목록2 자체도 지분매각입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 인수되는 구분지상권과 지분의 실제 이용가치입니다. 이 부분을 확인해도 이용·처분에 문제가 없다고 판단될 때 비로소 141,655,000원이라는 가격을 검토할 수 있습니다.
