광주지방법원 2025타경32051. 광주광역시 광산구 도산동 861-11의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 2,165,816,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,516,072,000원입니다. 현황은 근린생활시설(공실)이고, 건물은 일반철골구조 기타지붕 4층입니다. 등기상 소유자는 이흥주입니다.
등기 흐름만 보면 2024.12.02 이애림의 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 뒤이어 2024.12.05 같은 이애림 명의의 채권최고액 1,930,000,000원 근저당과 2025.02.14 임의경매개시결정이 존재합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 직접 넘겨지는 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32051 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 861-11 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(현, 공실) · 일반철골구조 기타지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 560.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 이흥주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,165,816,000원 / 1,516,072,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각방법 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도
임차인은 확인되지 않습니다. 배당표와 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 건축물 상태 — 사용승인 미취득이 가격보다 먼저
매각물건명세서에 따르면 건물은 가압류 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 이루어졌고, 건축물대장이 작성되지 않았습니다. 또한 건축법 제22조에 따른 건축물 사용승인 신청사실이 없습니다. 건축물대장은 사용승인이 이루어진 이후 생성되는 것으로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,516,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,560,720원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이애림 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이애림 | 1,930,000,000원 | 1,448,511,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,980,000,000원 중 예상 배당액은 1,498,511,280원이며, 현재 회차 미배당액은 481,488,720원입니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,516,072,000원 | 1,498,511,280원 | 481,488,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,061,250,399원 | 1,048,237,895원 | 931,762,105원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 742,875,279원 | 733,046,526원 | 1,246,953,474원 | 0원 |
세 시나리오 모두 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이는 배당계산에 잡힌 권리 기준입니다. 현황조사에 적시된 유치권 주장이 실제로 성립할 경우의 법적·점유상 부담까지 “0원”이라고 단정하는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 송정초등학교 남동측 인근에 위치하며 부근은 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 4층, 외벽은 세라믹타일 등, 내벽은 몰탈위페인트 등, 창호는 샷시창이며 위생설비·승강기가 있습니다.
- 토지. 560.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인. 건축법 제22조에 따른 사용승인 신청사실이 없고 건축물대장이 작성되지 않은 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 유치권 2건. 하이메탈의 물품대금 200,000,000원 주장과 (유)천인건설의 공사대금 700,000,000원 주장에 대해 점유·채권·견련성 등 성립요건을 개별 확인해야 합니다.
- 컨테이너 점유. 하이메탈이 입구 이동식컨테이너 소유자로 조사된 만큼 실제 출입·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각되는 구조를 전제로 권리·점유·사용승인 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서와 2025.11.27·2025.12.18 광산구 사실조회서 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권·사용승인이 먼저다
이 사건의 배당표만 보면 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 단순해 보입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 지배하는 것은 건축물 사용승인 문제와 유치권 주장입니다. 현황조사에는 하이메탈 200,000,000원, (유)천인건설 700,000,000원의 유치권 주장이 적혀 있고 그 성립 여부는 불분명합니다. 건축물대장도 아직 작성되지 않았고 사용승인 신청사실도 없습니다.
현재 최저매각가는 1,516,072,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 가격만 보고 매력을 부여할 근거도 부족합니다. 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 “유치권 성립 여부와 사용승인 해결 가능성”을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
