광주지방법원 2025타경32051. 광주 광산구 도산동 861-11 소재 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 4층이고 현재 이용상태는 공실입니다. 현재 최저매각가는 1,212,858,000원으로 감정가 2,165,816,000원의 56% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”로 접근하면 안 됩니다.
등기 흐름만 보면 말소기준으로 분류된 권리는 2024.12.02. 갑구 2번 가압류이고, 그 뒤 설정된 이애림의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 그러나 등기 밖에서는 유치권 주장이 존재하고, 건물 자체도 건축물대장이 아직 작성되지 않았으며 건축법 제22조에 따른 사용승인 신청사실이 없는 상태라는 점이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32051 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 도산동 861-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(현, 공실) · 일반철골구조 기타지붕 4층 |
| 토지 | 대 560.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 이흥주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,165,816,000원 / 1,212,858,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이애림 / 1,930,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 유치권 주장은 별도
말소기준은 2024.12.02. 갑구 2번 이애림 가압류 50,000,000원입니다. 이후 2024.12.05. 설정된 이애림 근저당권 1,930,000,000원과 2025.02.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 배당표 역시 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 공실이라는 이용상태와 별개로 실제 점유자·점유 형태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 56%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차 최저가는 1,212,858,000원으로 감정가 2,165,816,000원의 56%입니다. 3회 유찰 시 제시된 금액은 849,000,600원, 4회 유찰 시는 594,300,420원입니다. 하지만 이 물건은 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이고 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인률만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1,212,858,000원 | 56% | 781,670,580원 |
| 3회 유찰 시 | 849,000,600원 | 39% | 1,141,889,406원 |
| 4회 유찰 시 | 594,300,420원 | 27% | 1,394,042,584원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,212,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,528,580원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 이애림 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이애림 | 1,930,000,000원 | 1,148,329,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,980,000,000원 중 예상배당은 1,198,329,420원이고 미배당은 781,670,580원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액과 같은 의미가 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·사용승인·유치권 — 이 사건의 핵심 실사 구간
- 하이메탈. 물품대금 유치권 200,000,000원 주장. 현황조사보고서에는 입구의 이동식 컨테이너 소유자로 기재되어 있습니다.
- (유)천인건설. 공사대금 유치권 700,000,000원 주장. 성립 여부는 불분명합니다.
- 현재 이용. 근린생활시설이며 감정평가상 현재 공실입니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 기타지붕 4층, 외벽 세라믹타일 등 마감, 내벽 몰탈위페인트 등 마감, 샷시창이며 위생설비·승강기가 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 송정초등학교 남동측 인근에 위치하고, 부근은 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대 560.0㎡, 주상용, 평지, 부정형, 중로한면이며 공시지가는 1,416,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제5구역(전술)·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 소음 관련. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 근린생활시설과 토지가 결합된 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 할인률만으로 시장가격을 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 하이메탈 200,000,000원·(유)천인건설 700,000,000원 주장에 대해 점유 주체, 점유 개시시점, 피담보채권, 본건과의 관련성을 원본자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 유치권 주장자가 있으므로 실제 출입·점유·컨테이너 위치와 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인 신청사실이 없고 건축물대장이 작성되지 않은 상태이므로 관할 행정기관의 사실조회 내용과 향후 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 실거래 비교 근거가 없습니다. 할인률 자체를 시세 메리트로 보지 말고 토지·건물 가치와 행정상 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 781,670,580원은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 광산구 사실조회서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 유치권과 사용승인
이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰로 최저가가 1,212,858,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 등기와 배당 계산만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 실거래 비교자료가 없고, 건물에는 사용승인 신청사실 없음·건축물대장 미작성이라는 행정상 문제가 확인되며, 현장에는 200,000,000원과 700,000,000원의 유치권 주장까지 존재합니다.
따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”을 “전체 위험 0원”으로 읽어서는 안 됩니다. 유치권 성립 여부, 실제 점유 상태, 사용승인과 건축물대장 생성 가능성이 확인되기 전에는 감정가 대비 할인률만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 권리분석의 핵심은 말소되는 등기보다 등기 밖 점유·유치권과 건물의 행정상 상태에 있습니다.
