광주지방법원 2025타경32082. 나주시 빛가람동 66-3 소재 물건으로, 감정 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택입니다. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물이고 사용승인일은 2015.09.14., 토지는 241.1㎡의 대지로 주상용 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사애니카랜드빛가람점이며, 종전 명칭 주식회사더베스트파트너에서 2023.12.13. 상호변경 등기가 이뤄졌습니다.
말소기준은 2015.11.18. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 540,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 광주은행 근저당권 156,000,000원, 2024.12.12. 신용보증기금 가압류 92,000,000원, 2025.02.17. 국 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 순위만 보면 기준권리 이후 권리는 정리되지만, 임차인과 유치권 신고는 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32082 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 66-3 · 전라남도 나주시 쌍산2길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 241.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사애니카랜드빛가람점 |
| 감정가 / 최저가 | 603,464,200원 / 270,352,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 351,955,894원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 점유권리는 별도 확인
말소기준권리는 2015.11.18. 접수된 을구 1번 광주은행 근저당권 540,000,000원입니다. 이후 을구 2번 근저당권과 신용보증기금 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건에서는 등기권리보다 점유관계와 유치권 신고의 실체가 실제 입찰 리스크를 좌우합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘배 | 66-3번지, 66-4번지 1층 | 미상 | 140,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김남귀 | 알수없음 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태민 | 알수없음 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김남귀와 박태민은 전입신고가 말소기준권리인 2015.11.18.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 김춘배는 보증금이 140,000,000원으로 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 세 사람 모두 보증기관 승계·대위 신고가 아니므로 실제 임차인은 3명입니다.
③ 유치권 신고 — 82,437,000원, 성립 여부는 불분명
따라서 신고금액 82,437,000원을 곧바로 매수인 부담액으로 더하는 것도, 반대로 아무 부담이 없다고 보는 것도 모두 이릅니다. 점유의 계속성·공사대금 채권의 존재·목적물과의 견련성을 원본과 현장에서 확인해야 결론을 낼 수 있는 항목입니다.
④ 가격 — 3회 유찰로 감정가 44.8%, 그러나 시세 판정은 보류
감정가 603,464,200원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 270,352,000원, 감정가의 44.8% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 216,281,600원, 5회 유찰 시 173,025,280원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 270,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,584,928원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사광주은행 | 540,000,000원 | 265,767,072원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사광주은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 788,000,000원 중 265,767,072원이 배당되고 522,232,928원이 미배당됩니다. 신청채권 351,955,894원도 현재 매각가 기준으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김춘배의 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 매성고등학교 동측 인근으로, 주상나지와 점포주택 등이 소재하는 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 일반적인 급·배수설비·위생설비와 주택부분 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되고 중로2류에 접하며, 공시지가는 581,300원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층, 사용승인일 2015.09.14.이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격판단. 실거래 비교는 해당 없음이므로 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 환금성이나 시세 메리트를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김춘배 전입일 확인. 보증금 140,000,000원의 대항력 여부가 매수인 인수 가능성을 좌우합니다.
- 우선변제 확인. 김춘배의 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 확인해 실제 배당 및 미회수 보증금을 계산해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. 김남귀의 실제 점유 여부, 공사대금 채권의 존재, 유치권 신고 당시 점유상태를 확인해야 합니다.
- 배제신청 결과 확인. 광주은행이 제기한 유치권 배제신청의 처리 내용과 후속 서면을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함되므로 매각대상 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 점유현황 재확인. 김남귀·박태민은 대항력이 없지만 보증금과 실제 사용관계가 불명확하므로 명도 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 먼저 권리의 실체를 확정할 물건”
603,464,200원 감정가에서 3회 유찰되어 270,352,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리확인이 먼저입니다. 김남귀·박태민은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 보증금 140,000,000원인 김춘배는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 82,437,000원 공사대금 유치권 신고까지 있고, 채권자는 그 성립을 다투며 배제신청을 해 둔 상태입니다.
배당모형만 보면 매수인 인수는 0원이지만 이는 확정된 최종 인수액이 아닙니다. 김춘배의 대항력·우선변제 여부와 유치권 성립 여부를 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 실거래 비교도 해당 없음이므로 감정가의 44.8%라는 수치만으로 시세 메리트를 부여하기 어렵습니다. 등기순위는 정리형, 점유권리는 확인형. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 임차인과 유치권의 사실관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
