광주지방법원 2025타경32112. 광주광역시 북구 용봉동 1347-2에 있는 물건으로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 225.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 건물은 철골조 슬래브지붕 4층으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2000.12.09 설정된 광주은행의 을구 2번 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 광주은행 근저당권과 여러 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기상 과거 을구 1번 근저당권과 관련된 변경·이전 기재가 함께 존재하므로 원등기와 부기등기의 연결관계는 입찰 전 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32112 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1347-2 · 광주광역시 북구 비엔날레로 182-3 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 토지 | 225.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철골조 슬래브지붕 4층 · 외벽 드라이비트 · 내벽 몰탈 · 강화유리창 |
| 소유자 | 양민철 · 2024.10.10 상속 · 2025.02.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 601,033,800원 / 336,580,000원 · 2회 유찰 · 감정가 56% |
| 청구금액 | 435,608,516원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000.12.09 광주은행 근저당
말소기준은 을구 2번 주식회사광주은행 근저당권 144,000,000원입니다. 을구 3번 120,000,000원, 을구 6번 60,000,000원, 을구 7번 33,600,000원의 광주은행 근저당권과 이후 광주신용보증재단·광주은행· 스마트저축은행·신용보증기금의 가압류, 북구의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 56%는 ‘감정가 대비’ 숫자일 뿐
현재 회차는 2회 유찰되어 최저매각가가 336,580,000원, 감정가의 56%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않기 때문에 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
더구나 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 주택처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기보다는 실제 임대현황, 상권, 수익성, 토지가치와 건물상태를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다. 2회 유찰 사실은 현재 가격대에서도 시장의 선호와 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,512,120원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 33,600,000원 | 7,067,880원 |
| 갑구 3번 가압류 · 광주신용보증재단 | 66,457,185원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 46,795,879원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 13,810,773원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 195,757,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 680,420,847원 중 331,067,880원이 배당되고, 349,352,967원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
현재 회차에서 신청채권자의 청구금액은 435,608,516원이고, 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 331,067,880원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가는 235,605,999원, 4회 유찰 시 164,924,199원으로 내려가며, 그만큼 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 후면 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 225.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·정방형·소로한면입니다.
- 공시지가. 771,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고 상대보호구역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골조 슬래브지붕 4층, 외벽 드라이비트·내벽 몰탈·강화유리창 구조이며 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자 사용 여부, 임대차계약 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 실거래 시세 비교자료가 없으므로 주변 상가·토지 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 실제 매각 대상과 토지·건물 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 권리 원문 대조. 말소기준은 을구 2번으로 정리되어 있으나 과거 을구 1번 근저당권의 변경·이전 기재가 있으므로 원등기와 부기등기의 말소관계를 재확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등의 적용사항을 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 349,352,967원이지만 배당 부족액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 점유와 가격 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2000.12.09 광주은행 근저당권이고 이후 주요 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가 336,580,000원이 감정가의 56%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐지만, 실거래 시세 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석할 수 없습니다. 감정 이용상태가 근린생활시설이고 임대관계도 미상인 만큼, 실제 점유·임대수익·상권·토지가치 확인이 먼저입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
