광주지방법원 2025타경32239. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티5차 8층 801호로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택), 전유면적은 33.1446㎡입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 남는 저당권이 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 이승준은 2020.08.31 전입과 확정일자를 갖췄고, 2022.08.10 증액분 4,000,000원에도 확정일자를 받았습니다. 반면 말소기준권리는 2023.06.14 한국남방개발 주식회사의 가압류입니다. 따라서 보증금 79,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 44.8% 수준까지 떨어졌지만 이 할인율은 경제적 취득가를 보여주지 못합니다. 현 회차에서 이승준에게 예상되는 배당은 37,434,496원, 남는 보증금은 41,565,504원입니다. 즉 낙찰가가 싸질수록 같은 보증금 안에서 배당액이 줄고 인수액이 커지는 구조라, 유찰이 실질취득 부담을 보증금 아래로 크게 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 682-1 에이엠시티5차 제8층 제801호 |
| 용도 / 전유면적 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 33.1446㎡ · 지하1층/지상12층 중 8층 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 38,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승준 / 79,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14 갑구 5번 가압류 · 한국남방개발 주식회사 · 6,216,382,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 대항력
말소기준은 2023.06.14 한국남방개발 주식회사 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이승준의 임차권은 등기일 자체가 2024.09.03이라도, 대항력의 기초가 되는 전입일이 2020.08.31로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 2020.08.31 · 2020.08.31 증액 4,000,000원 확정일자 2022.08.10 | 79,000,000원 | 2024.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 41,565,504원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이승준은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있으며, 보증금 합산 문제도 없습니다. 현 회차 기준 예상배당 37,434,496원을 제외한 41,565,504원이 매수인 승계액으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 38,528,000원은 비교 기준이 아니다
에이엠시티5차 동일 면적 33.14㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 97,979,166원이지만, 2021~2022년의 100,000,000원 이상 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 우선순위는 최근 12개월 평균 94,187,500원, 최신 거래 86,250,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 -5.7%인 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 33.14㎡ | 6 | 86,250,000원 |
| 2024.07 | 33.14㎡ | 9 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 33.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 33.14㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2022.06 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2022.05 | 33.14㎡ | 4 | 98,900,000원 |
| 2022.02 | 33.14㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2021.12 | 33.14㎡ | 5 | 102,400,000원 |
| 2021.10 | 33.14㎡ | 7 | 105,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 94,187,500원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 97,979,166원 |
최저가 38,528,000원은 최근 12개월 평균의 40.9%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건에서는 가격 메리트의 근거로 쓰면 안 됩니다. 인수형 구조를 반영한 실질취득 기준은 약 79,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원보다는 낮지만, 최신 거래와의 차이는 크지 않은 데다 시장 추세가 -5.7%입니다. 따라서 “최저가가 시세의 40.9%라 싸다”는 해석은 금지하고, 실질취득가와 하락 추세를 함께 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,093,504원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 | 79,000,000원 | 37,434,496원 |
| 2. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 6,216,382,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이승준 | 79,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 79,000,000원 중 37,434,496원이 배당되고 41,565,504원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국 압류가 존재하며, 실제 세금 및 배당순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가면 — 인수액이 반대로 올라간다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 보증금 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 38,528,000원 | 37,434,496원 | 41,565,504원 | ≈ 79,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 30,822,400원 | 29,867,597원 | 49,132,403원 | ≈ 79,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 24,657,920원 | 23,814,077원 | 55,185,923원 | ≈ 79,000,000원 |
표가 이 물건의 가격 구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 낙찰가가 38,528,000원 → 30,822,400원 → 24,657,920원으로 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 함께 줄고, 매수인 인수액은 41,565,504원 → 49,132,403원 → 55,185,923원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득 부담이 같은 비율로 싸지는 물건이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택), 전유면적 33.1446㎡입니다. 건축물대장 표제부 주용도는 공동주택(아파트)로 표기되어 있으나 전유부 용도는 도시생활형주택으로 표시되어 있습니다.
- 입지. 광주우편집중국 서측 인근으로, 업무·상업시설과 공공편의시설, 도시생활형주택 등이 주를 이루는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 위치해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 중 8층이며 사용승인일은 2013.08.09입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고, 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다. 소로1류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 환금성. 단지는 119세대이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 다만 최신 실거래가 2024.08이고 최근 추세가 -5.7%, 경매 평균 유찰 5.8회·낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 입찰가 기준으로 착각하지 않기. 38,528,000원만 놓고 시세의 40.9%라고 평가하면 안 됩니다. 실질취득은 대항력 보증금 약 79,000,000원 축으로 비교해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 이승준의 전입 2020.08.31, 확정일자 2020.08.31, 증액분 4,000,000원의 2022.08.10 확정일자, 임차권등기 2024.09.03과 배당요구 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성 확인. 전세사기피해자의 우선매수권이 명시되어 있어 외부 최고가 응찰자가 곧 최종 매수인이 된다고 전제하면 안 됩니다.
- 가장임차인 의심 메모 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시된 사정을 확인하되, 확정적인 반증이 없으면 대항력과 보증금 승계를 제거해 계산해서는 안 됩니다.
- 국 압류·배당순위 확인. 2025.08.25 광산세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 실제 세금·배당순위와 배당표 변동 가능성을 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 중심. 전체 평균 97,979,166원보다 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원, -5.7% 추세를 우선해 상한가를 정해야 합니다.
맺으며 — “38,528,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 86,000,000원에서 38,528,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 이승준의 보증금이 79,000,000원이고, 현 회차에서는 41,565,504원이 매수인에게 넘어갑니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 낮아져도 인수액이 49,132,403원, 55,185,923원으로 증가합니다. 그래서 이 물건의 실질취득 축은 약 79,000,000원으로 봐야 합니다.
약 79,000,000원은 최근 12개월 평균 94,187,500원과 최신 거래 86,250,000원 아래이므로 가격만으로는 완전히 불리하지 않습니다. 다만 최근 가격 추세가 -5.7%이고, 단지 경매 평균 유찰이 5.8회, 낙찰률은 0.0%이며, 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권이 있습니다. 따라서 결론은 “표면 최저가는 매우 낮지만, 실질 가격 메리트는 제한적이고 취득 가능성까지 불확실한 C급 사건”입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 79,000,000원 안팎의 실질취득가를 감수할 가치가 있는지와 우선매수권 아래 실제 취득이 가능한지를 함께 판단하는 것입니다.
