광주지방법원 2025타경32258. 광주광역시 동구 학동 73-6의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1993.06.11입니다. 토지면적은 178.5㎡이고 현재 소유자는 문세인입니다. 감정가는 369,042,160원, 현재 최저매각가는 165,332,000원으로 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다.
가격 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 손성순이 확인되고 전입일은 2009.01.21입니다. 말소기준권리인 문학규 근저당은 2022.07.21이므로 전입일 자체는 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 손성순은 과거 등기부상 소유자이기도 해 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 검토해야 합니다. 따라서 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32258 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 학동 73-6 · 광주광역시 동구 양림로 105-13 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정평가상 주택 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1993.06.11 |
| 토지 | 178.5㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 문세인 · 2021.12.27 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 369,042,160원 / 165,332,000원 (3회 유찰 · 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 문학규 / 26,452,645원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
현재 말소기준권리는 2022.07.21 문학규 근저당권 40,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 이윤숙 근저당권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.09.15 이경재 근저당권과 2023.09.21 이경재가 신청한 선행 임의경매는 각각 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 손성순은 ‘대항력 가능·미상’
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성순 | 알수없음 | 2009.01.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
손성순의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 손성순은 등기부상 최초 소유자로 확인돼 현재 소유자 문세인과의 관계 및 실제 임대차관계의 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다. 제공된 조사에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 165,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,114,648원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 문학규 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 이윤숙 | 500,000,000원 | 122,217,352원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 540,000,000원이고 현재 매각가 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 162,217,352원, 미배당액은 377,782,648원입니다. 문학규의 40,000,000원은 전액 배당되고, 이윤숙 근저당권에서 미배당이 발생합니다.
집행비용은 3,114,648원으로 계산돼 있습니다. 위 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 손성순의 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않아 최종 인수 여부는 별도 검증이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 165,332,000원 | 162,217,352원 | 377,782,648원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 132,265,600원 | 129,613,882원 | 410,386,118원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 105,812,480원 | 103,531,105원 | 436,468,895원 |
유찰이 이어지면 매각가는 132,265,600원, 105,812,480원으로 내려가지만 채권 미배당액은 각각 410,386,118원, 436,468,895원으로 커집니다. 그러나 손성순의 임대차 사실관계와 보증금이 미상인 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있어, 단순히 최저가 하락을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·건물 및 입지 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 사용승인일은 1993.06.11입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 학동, 남광주역 서측 인근의 기존주택지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 178.5㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 평지·사다리형입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 공시지가. 650,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 손성순 임대차 원본 확인. 전입일 2009.01.21, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 검증. 손성순은 과거 소유자로 등기돼 있습니다. 현재 소유자 문세인과의 관계 및 임차인 지위가 실제인지 확인해야 합니다.
- 인수금액 재계산. 배당표의 계산상 인수 0원만 믿지 말고 보증금이 확인되면 낙찰가별 미배당·승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 시세와 토지·건물 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 도로부분 확인. 24.97㎡의 정확한 도로 면적은 측량이 필요합니다. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건도 함께 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 광주세무서장의 압류가 등기돼 있으며, 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가 369,042,160원에서 세 차례 유찰돼 165,332,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 문학규 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조라 비교적 단순합니다. 그러나 실제 매수인 위험을 결정하는 것은 2009.01.21 전입한 손성순입니다.
손성순의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 과거 소유자였다는 점 때문에 실제 임대차관계 자체도 검증 대상입니다. 따라서 현재 배당표에 인수액 0원이 표시돼 있더라도 이를 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 권리확인 전 가격판단 보류. 이 사건은 감정가 대비 할인폭이 아니라 손성순의 임대차 실체와 보증금 확인이 먼저입니다.
