광주지방법원 2025타경32286. 전라남도 화순군 동면 서성리 199 소재 토지와 건물이 경매 대상입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 건물입니다. 따라서 일반적인 아파트나 다세대주택의 거래가격을 그대로 적용하기보다, 토지와 주택의 이용상태 및 개별 특성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.
권리관계의 출발점은 남광주농업협동조합의 근저당권입니다. 2019년 설정된 채권최고액은 571,200,000원이며, 남광주농업협동조합이 신청한 임의경매의 청구금액은 442,572,886원입니다. 이후 설정된 윤영숙·김동현의 근저당과 여러 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 서성리 199 도로명주소: 전라남도 화순군 동면 하서길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 2층 |
| 토지 | 724.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이수자 (단독소유) |
| 감정가 | 814,595,520원 |
| 최저매각가 | 570,217,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 442,572,886원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2019.01.07 을구 1번 남광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 571,200,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정원수(소나무, 버피나무 등) 포함 · 태양광설비 포함 |
| 예상 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 을구 1번 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 2019.01.07 설정된 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 이미 말소된 근저당권과 가압류는 별도의 인수대상으로 보지 않습니다.
확인된 임차인 없음. 임차인 보증금에 따른 승계금액은 산정되지 않았습니다. 다만 감정상 주택으로 이용 중인 물건이므로 실제 점유자, 전입세대 및 현장 점유상태는 입찰 전에 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 소유자가 직접 거주하거나 건물이 비어 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인은 미확인
감정가는 814,595,520원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 570,217,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 814,595,520원 | 100% |
| 현재 최저가 (1회 유찰) | 570,217,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 399,151,900원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 279,406,330원 | 34% |
회차별 금액은 현재 경매 시나리오 기준입니다. 향후 유찰 여부와 실제 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,217,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 8,102,170원을 제외한 562,114,830원이 남광주농업협동조합에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 채권자에게 돌아가는 배당금과 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,102,170원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 571,200,000원 | 562,114,830원 |
| 2. 근저당 · 윤영숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김동현 | 455,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 나순옥 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 50,527,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액 기준 추정 배당입니다. 당해세·조세채권의 실제 우선순위와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 집행비용과 실제 확정채권액에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당 확대, 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 570,217,000원 | 562,114,830원 | 1,174,612,683원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 399,151,900원 | 392,763,773원 | 1,343,963,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 279,406,330원 | 274,694,641원 | 1,462,032,872원 | 0원 |
현재 회차에서는 남광주농업협동조합의 신청 청구금액 442,572,886원을 예상배당액이 충족합니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 해당 신청 청구금액도 전액 충족하지 못합니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 매수인이 미배당 채권을 자동으로 승계한다는 뜻은 아닙니다.
다만 회차가 진행되어 최저가가 낮아지더라도 매수인의 가격상 이익이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 실제 시장가치, 시설 상태 및 취득 후 지출을 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 화순군 동면 서성리 소재 서성재 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 있어 감정상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 724.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 평지이며 형상은 부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 아이소핑크 위 페인트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비와 급·배수설비, 태양광설비 등이 설치되어 있습니다. 태양광설비는 매각에 포함됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉되며, 농업보호구역·준보전산지·보전관리지역·농림지역은 접한 것으로 표시됩니다. 세부 제한은 해당 토지의 이용계획을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 96,500원/㎡입니다. 공시지가만으로 실제 거래가격이나 경매 적정가를 판단할 수는 없습니다.
- 건축물 관련. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 건축물대장 및 현황과의 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택 이용상태와 토지를 함께 고려해야 하는 개별성 높은 물건입니다. 실제 거래 사례와 매수 수요를 확인하기 전에는 처분 가능 기간이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최저가 570,217,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인근 유사 토지·단독주택 거래와 실제 물건 상태를 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지 분류와 감정상 단독주택 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도 및 현황을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물, 정원수 및 태양광설비의 매각 포함 범위를 원본 명세서로 확인하세요.
- 토지 권리관계. 건물 등기에는 토지 서성리 199가 공동담보로 표시됩니다. 토지 등기부와 건물 등기부를 각각 대조하고 실제 매각대상 전체의 권리관계를 확인하세요.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유상태는 확정되지 않았습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자와 인도 가능 여부를 점검하세요.
- 국세 압류. 광주세무서장의 압류에 관한 조세채권의 법정기일, 실제 채권액 및 배당순위를 확인하세요.
- 추가 비용. 건물 수선, 시설 유지관리, 제시외 건물의 적법성 및 미납 공과금 등을 확인하고 필요한 비용을 취득예산에 반영하세요.
- 회차별 검토. 2회 유찰 시 399,151,900원, 3회 유찰 시 279,406,330원의 시나리오가 있으나 실제 추가 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 회차별 가격이 아닌 물건의 적정 가치에 근거해 판단하세요.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 토지대장·건축물대장을 확인하고, 매각조건 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
광주지방법원 2025타경32286은 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리가 소멸하고 매수인 예상 인수액은 0원인 물건입니다. 임차인은 확인되지 않았으며, 현재 최저가 기준 채권 미배당액 1,174,612,683원 역시 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.
그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 사실이 곧바로 좋은 매수가격을 의미하지는 않습니다. 최저가 570,217,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 토지·건물의 실제 상태와 일괄매각 범위, 주변 유사 부동산의 거래가격, 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
결론적으로 등기상 인수 위험은 낮게 분석되지만, 가격 적정성과 환금성은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 실제 가치가 검증되기 전까지는 감정가 할인율보다 개별 물건의 시장가치와 취득 후 부담을 중심으로 신중하게 판단해야 합니다.
