광주지방법원 2025타경32286. 화순군 동면 서성리 199번지의 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 724㎡, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 2층 건물로 조사됐습니다. 제시외 건물과 토지 위 정원수, 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
권리구조의 출발점은 2019년 1월 7일 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 571,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 뒤에 남아 있는 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 동면 서성리 199 · 전라남도 화순군 동면 하서길 84 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 724㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 · 태양광설비 |
| 소유자 | 이수자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 814,595,520원 / 570,217,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남광주농업협동조합 / 442,572,886원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 정원수 포함 · 태양광설비 포함 |
| 매각기일 / 등기 발급 | 2026.07.09 / 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 후순위 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 임차인의 보증금·전입일·확정일자·배당요구와 관련된 인수 문제는 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 570,217,000원에 낙찰된다는 전제에서 실질취득액은 최저가와 같은 570,217,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 없습니다.
말소기준권리 뒤에 남아 있는 윤영숙 근저당권 390,000,000원, 김동현 근저당권 455,000,000원, 나순옥 가압류 250,000,000원, 전남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 50,527,513원 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 홍장무·김종명·김덕진 근저당권과 광야창호·더조은주방·이수미 가압류는 등기상 말소 이력이 확인됩니다.
② 가격 비교 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 570,217,000원으로 감정가 814,595,520원의 70%입니다. 감정가와의 차이는 244,378,520원이지만, 이는 1회 유찰에 따른 경매 회차 조정입니다. 동일 지역·동일 규모·동일 상태의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 후 | 570,217,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 399,151,900원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 279,406,330원 | 34.3% | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐이며, 미배당 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,217,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,102,170원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 571,200,000원 | 562,114,830원 |
| 후순위 채권자 | 1,531,364,513원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,102,564,513원 중 채권자 예상배당액은 562,114,830원이며, 미배당액은 1,540,449,683원입니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하므로 실제 채권계산서와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 후 | 570,217,000원 | 562,114,830원 | 1,540,449,683원 |
| 2회 유찰 시 | 399,151,900원 | 392,763,773원 | 1,709,800,740원 |
| 3회 유찰 시 | 279,406,330원 | 274,694,641원 | 1,827,869,872원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화순군 동면 서성리 소재 서성재 동측 인근이며, 주위에는 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 724㎡의 대지로 평지·부정형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 96,500원/㎡입니다.
- 이용규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함·저촉됩니다. 농업보호구역·준보전산지·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로, 위생·급배수·태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 공부상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택과 토지, 제시외 건물 및 부속물을 함께 취득하는 개별성이 큰 물건이므로, 표준화된 공동주택보다 현장 상태와 활용성 검증의 비중이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물, 소나무·버피나무 등 정원수, 태양광설비가 포함됩니다. 현황과 경계, 수량을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 단독주택과 토지의 현장 상태를 반영해 실질취득액 570,217,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 현재 점유자와 실제 사용관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후 권리의 소멸 여부와 이미 말소된 권리의 이력은 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 배당액 구분. 신청채권자의 청구금액은 442,572,886원이고 근저당 채권최고액은 571,200,000원입니다. 실제 배당은 제출된 채권계산서에 따라 달라질 수 있습니다.
- 사건 진행 확인. 표시된 매각기일은 2026.07.09이고 등기 발급일은 2026.07.22이므로, 입찰 전 실제 매각 결과와 후속 기일을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장검증”
이 물건은 2019년 남광주농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 가격 경쟁력까지 보장하지는 않습니다.
현재 실질취득액은 570,217,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없고, 724㎡ 토지와 단독주택, 제시외 건물, 정원수, 태양광설비를 함께 인수하는 개별성이 큰 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 판단 유보. 감정가 할인율보다 현장 상태와 토지 활용성, 실제 매각 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰의 승부처입니다.