감정가의 23%까지 내려왔지만, ‘싸다’보다 6회 유찰의 이유를 먼저 봐야 한다

광주지방법원 2025타경32315. 일곡엘리체프라임 115동 지하1층 B102호로, 감정평가상 용도는 근린생활시설, 현황은 사무실(공실)입니다. 등기와 집합건축물대장에는 지하 1층으로 등재돼 있지만 남측 도로와 동측 도로를 기준으로 보면 1층인 상태라는 현황상 특징이 있습니다.

소유자 주식회사한국특수건설은 2016년 거래가액 465,714,000원에 취득했습니다. 2017년 중소기업은행 근저당이 설정됐지만 같은 해 7월 3일 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사광주은행 근저당 360,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당을 구분해야 한다

을구 1번 중소기업은행 근저당 180,000,000원은 2017년 1월 24일 설정됐지만, 을구 2번에서 2017년 7월 3일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현존하는 선순위 인수 권리로 보기는 어렵습니다. 말소기준권리는 같은 날 접수된 을구 3번 주식회사광주은행 근저당 360,000,000원입니다.

말소기준 이후에는 대림레미콘 주식회사·신용보증기금·중소기업은행·주식회사 광주은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 아파트 실거래를 근린시설 시세로 쓰면 안 된다

일곡엘리체프라임은 526세대, 2016년 7월 29일 준공 단지입니다. 확인되는 최근 거래는 전용 74.2㎡ 아파트 거래이며, 대상 물건은 73.2㎡ 근린생활시설입니다. 면적은 비슷하지만 용도·수익구조·대출조건·수요층이 달라 직접적인 시세 비교 대상으로 사용할 수 없습니다.

아파트 거래는 최근 12개월 평균 338,958,333원, 최신 거래 335,000,000원, 범위는 320,000,000원~363,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가는 이 평균의 28.7%이지만, 이를 근거로 대상 근린시설이 시세보다 71.3% 저렴하다고 해석해서는 안 됩니다. 근린시설의 적정가는 실제 임대료, 공실률, 관리비와 동일 용도 매매사례를 기준으로 별도 산정해야 합니다.

③ 추정 배당표 (매각가 97,256,000원 가정)

추정 채권액 합계 755,718,668원, 채권자 배당 95,105,392원, 미배당 660,613,276원, 소유자 잔여 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 미배당만 커진다

회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 낙찰가 하락으로 커지는 것은 채권자들의 미배당액입니다. 다만 6회 유찰 이후에도 응찰자가 없었다면 단순히 더 낮은 가격을 기다리는 것보다 해당 호실에서 현실적으로 얻을 수 있는 임대료와 예상 공실 기간을 먼저 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 전남여자상업고등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·학교·근린상가가 소재하는 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 동측 왕복 7차로, 남측 왕복 3차로, 북측 왕복 2차로 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 시설. 일반 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·스프링클러·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 토지. 부정형 평지이며 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 566,300원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 층 표시는 지하 1층이나 도로 기준으로는 1층 상태입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 현황 공실입니다. 6회 유찰과 단지 경매 매각률 0.0%를 감안하면 재매각보다 임대수익 검증이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 말소 확인. 2017.07.03. 해지를 원인으로 말소된 중소기업은행 근저당이 매각물건명세서에서도 동일하게 처리되는지 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 말소된 근저당에 배당액이 산정된 불일치가 있으므로 채권계산서와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용 여부와 출입 상태를 확인하세요.
• 근린시설 거래사례. 단지 아파트 거래가가 아니라 인근의 동일 용도·유사 면적 근린시설 매매사례를 확보해야 합니다.
• 임대수익 조사. 예상 보증금·월세, 공실 기간, 임대 중개수수료와 내부 보수비를 반영해 수익률을 계산하세요.
• 관리비 체납. 공실 기간이 길었다면 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 층 표시 설명력. 공부상 지하 1층과 도로 기준 1층 상태가 임차인·매수인에게 어떻게 인식되는지 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다

이 물건은 확인된 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리가 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현황도 사무실 공실이므로 권리와 점유만 놓고 보면 접근하기 쉬운 편입니다.

그러나 감정가 424,000,000원이 97,256,000원까지 내려온 배경에는 6회 유찰이 있습니다. 같은 단지 아파트의 최근 12개월 평균 338,958,333원과 비교하면 숫자는 매우 낮아 보이지만, 대상은 아파트가 아니라 근린시설이므로 그 비교로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 중입니다. 입찰 여부는 동일 용도 거래사례와 실제 임대수익을 확보한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.