광주지방법원 2025타경32324. 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 167,905,880원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 38,516,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기 순서를 보면 현재 소유자 김일홍 앞으로 2017.11.10. 소유권이전이 된 뒤, 2022.04.18. 조종님 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐고, 2025.03.20. 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 선언된 말소기준권리는 이 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 가등기는 매각으로 소멸하지 않습니다.
특히 매각물건명세서는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하며, 가등기에 기한 매매예약이 완결돼 본등기가 이뤄지면 경매 매수인이 소유권을 상실하게 될 수 있음을 적시하고 있습니다. 따라서 배당표상 금액 인수액이 0원이라는 사실과 권리 자체가 인수된다는 위험은 완전히 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32324 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 · 전라남도 장성군 북하면 월성연동길 35-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 및 벽돌구조(황토벽돌) · 아스팔트 슁글 지붕 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 295.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 소유자 | 김일홍 |
| 감정가 / 최저가 | 167,905,880원 / 38,516,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 166,845,204원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가등기가 핵심
가등기권자 조종님은 매각물건명세서상 경매신청채권자로 기재돼 있습니다. 등기부의 강제경매개시결정 채권자는 조종임(변경전 조종님으로 나타납니다. 별도 메모에는 이 가등기에 대해 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있으므로, 응찰 전 가등기 원인과 매매예약 완결 여부를 원문 서류로 확인하는 것이 사건의 최우선 과제입니다.
② 가격 — 6회 유찰만으로 메리트를 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 38,516,000원으로, 시나리오상 감정가의 23% 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율보다 인수되는 가등기의 법적 효과가 먼저입니다. 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원이지만, 가등기가 본등기로 이어질 경우 소유권 자체를 잃을 수 있어 단순한 “낙찰가 + 인수금액” 구조로 위험을 환산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 23% | 38,516,000원 | 37,422,712원 | 129,422,492원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 30,812,800원 | 29,858,170원 | 136,987,034원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 15% | 24,650,240원 | 23,806,536원 | 143,038,668원 |
③ 예상배당표 (매각가 38,516,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,288원 |
| 1. 경매신청채권자 · 조종임(변경전 조종님 | 166,845,204원 | 37,422,712원 |
| 미배당 | - | 129,422,492원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,516,000원 기준 집행비용 1,093,288원을 제외한 37,422,712원이 신청채권자에게 배당되고, 129,422,492원이 미배당으로 남는 구조입니다. 배당표상 금액 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 말소되지 않는 가등기의 권리위험은 별도입니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 북하면 월성리 연동마을 내에 위치하고, 주위는 기존 농촌마을입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 도로교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 경량철골구조 및 벽돌구조(황토벽돌), 아스팔트 슁글 지붕의 2층 단독주택이며 급·배수설비, 난방설비, 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 295.0㎡, 평지·부정형·세로한면(불)입니다. 공시지가는 27,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 경계. 공부와의 차이에 대해 지적경계는 측량을 요한다고 평가됐고, 현황조사에서도 마당과 대문통로 일부가 인접지 경계로 추정된다고 기재돼 있습니다.
- 점유. 현황조사 당시 사람이 거주하지 않는 상태로 잡목과 수풀이 우거져 있었으며, 임대내역은 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2022.04.18. 소유권이전청구권 가등기의 매매예약 내용과 현재 완결 여부를 확인해야 합니다.
- 본등기 가능성 확인. 매각물건명세서가 본등기 시 매수인의 소유권 상실 가능성을 명시하고 있으므로, 이 부분을 해소하지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 가등기 성격 확인. 별도 경고에는 담보가등기 여부와 종류 확인 필요가 표시돼 있으므로 등기원인증서와 관련 서류 확인이 중요합니다.
- 경계 측량. 감정요항표와 현황조사 모두 경계 확인 필요성을 보여주므로 월성리 492와 인접 월성리 534의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 현황조사 당시 비거주·잡목·수풀 상태가 확인됐으므로 건물과 토지의 현재 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “23% 가격”보다 먼저 볼 것은 소유권이다
감정가 167,905,880원이 38,516,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 이 사건은 전형적인 저가 유찰물건으로만 볼 수 없습니다. 말소기준인 2025.03.20. 강제경매개시결정보다 앞선 2022.04.18. 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수되고, 매각물건명세서는 그 가등기에 기한 본등기 시 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시합니다. 여기에 6회 유찰, 경계 측량 필요, 비거주 상태와 잡목·수풀 현황까지 겹쳐 있습니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 사느냐”보다 가등기 위험을 입찰 전에 해소할 수 있느냐가 먼저인 사건입니다.
