광주지방법원 2025타경32324. 장성군 북하면 월성리 연동마을에 위치한 토지 295㎡와 2층 단독주택의 일괄매각 사건입니다. 등기상 근저당권과 압류는 없지만, 이를 곧바로 ‘깨끗한 권리’로 해석하면 안 됩니다. 경매개시결정은 2025.03.20. 접수됐고, 그보다 약 3년 앞선 2022.04.18.에 조종님 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 설정돼 있습니다.
매각물건명세서는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 더 나아가 가등기의 원인이 된 매매예약이 완결돼 본등기가 실행되면 경매 매수인이 취득한 소유권 자체를 잃을 수 있다고 경고합니다. 최저가가 감정가보다 크게 낮아진 이유를 단순한 가격 할인으로 보기 어려운 핵심 사정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 북하면 월성리 492 · 월성연동길 35-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 경량철골구조 및 벽돌구조(황토벽돌) 아스팔트 슁글 지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 295㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김일홍 (2017.11.10. 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,905,880원 / 60,179,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조종임(변경 전 조종님) / 166,845,204원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 가등기
현재 소유자는 김일홍이고, 경매개시결정 이전에 설정된 2022.04.18. 접수 제4623호 가등기가 존재합니다. 경매개시결정이 이 사건의 말소기준으로 제시됐지만, 그보다 앞선 가등기는 매각으로 소멸하지 않습니다. 가등기권자는 경매를 신청한 채권자와 동일인으로 명시돼 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상이고, 2025.11.06. 현황조사에서는 사람이 거주하지 않는 상태로 잡목과 수풀이 우거져 있는 것으로 조사됐습니다. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않지만, 장기간 미사용에 따른 건물 상태와 점유 관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격과 현황 — 감정가 35.84%도 안전마진이 아니다
현재 최저매각가는 60,179,000원으로 감정가 167,905,880원의 35.84%입니다. 네 차례 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 가등기가 해소되지 않으면 매수대금과 별개로 취득한 소유권을 잃을 수 있기 때문입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 60,179,000원 | 58,695,778원 | 108,149,426원 |
| 5회 유찰 시 | 48,143,200원 | 46,876,622원 | 119,968,582원 |
| 6회 유찰 시 | 38,514,560원 | 37,421,298원 | 129,423,906원 |
유찰이 계속될수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권자가 동시에 가등기권자라는 점을 고려하면, 단순히 다음 회차 가격만 기다리는 전략보다 가등기권자의 권리 행사 여부와 말소 조건을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,222원 |
| 1. 경매신청채권자 · 조종임(변경 전 조종님) | 166,845,204원 | 58,695,778원 |
| 미배당 채권 | - | 108,149,426원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 신청채권자는 청구금액 전액을 배당받지 못합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 가등기 인수 위험은 배당금액과 별개의 권리 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 북하면 월성리 연동마을 내에 위치하며, 주변은 기존 농촌마을입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 및 벽돌구조(황토벽돌), 아스팔트 슁글 지붕의 2층 단독주택입니다. 외벽은 외장 사이딩·페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 PVC 샷시 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 난방설비와 위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 295㎡이며 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)·가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 공시지가. ㎡당 27,200원입니다.
- 환금성. 농촌마을 단독주택, 부정형 토지, 경계 측량 필요, 장기 미사용 상태와 4회 유찰 이력을 함께 고려해 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인서류 확인. 2022.02.21. 매매예약의 계약서, 예약완결권 행사 여부와 존속기간을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 담보가등기인지, 피담보채권과 청산절차가 어떻게 되는지 검토해야 합니다.
- 말소 조건 확보. 가등기권자이자 신청채권자인 조종임(변경 전 조종님)의 말소 동의와 구체적 이행 조건을 서면으로 확인해야 합니다.
- 본등기 위험 검토. 매매예약이 완결돼 본등기가 이뤄질 경우 낙찰 소유권을 상실할 수 있다는 매각물건명세서 문구를 전제로 판단해야 합니다.
- 경계 측량. 마당과 대문 통로 일부가 월성리 534번지 경계로 추정되므로 실제 경계와 통행 가능 범위를 측량해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 사람이 거주하지 않고 잡목과 수풀이 우거진 상태로 조사됐으므로 건물 훼손, 누수, 설비 작동 여부와 정비 범위를 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치, 구조와 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “싼 집이 아니라, 소유권을 지킬 수 있는 집인가”
이 물건의 최저가는 60,179,000원으로 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 그러나 할인율보다 중요한 질문은 낙찰 후 소유권을 안정적으로 보유할 수 있느냐입니다. 말소되지 않는 소유권이전등기청구권 가등기가 존재하고, 매매예약 완결과 본등기가 이뤄질 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.
여기에 마당과 대문 통로의 인접 토지 경계 문제, 측량 필요, 사람이 거주하지 않아 잡목과 수풀이 우거진 현황, 농촌 단독주택의 환금성까지 겹칩니다. 가등기 말소가 확정되지 않는다면 가격은 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 낙찰가를 계산하기 전에 가등기권리의 소멸 가능성과 소유권 보전 방안을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다.