광주지방법원 2025타경32375. 풍암지구호반,중흥아파트 202동 6층 602호입니다. 감정가는 174,000,000원인데 3회 유찰돼 최저매각가는 77,952,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만 이 사건은 낙찰가와 실제 취득비용이 완전히 다른 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 나혜빈은 2020.09.25. 전입·점유했고 2020.08.20. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 증액분을 포함해 160,000,000원입니다. 자료상 말소기준인 2024.02.14. 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 12번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 77,952,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,803,136원을 제하고 임차인에게 76,148,864원이 배당되며, 남은 83,851,136원이 인수됩니다. 따라서 77,952,000 + 83,851,136 ≈ 160,000,000원이라는 구조로, 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1048 풍암지구호반,중흥아파트 제202동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 이용상태 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 19층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2018.12.21. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 77,952,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 나혜빈 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 말소기준 | 2024.02.14. 갑구 9번 압류 · 국(세종세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
핵심은 임차권등기 자체의 등기일이 아니라 대항력 발생 시점입니다. 나혜빈은 2020.09.25. 전입·점유해 2024.02.14. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 을구 12번 주택임차권등기는 2024.06.17. 등기됐지만, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 즉 경매로 을구 12번 등기가 말소되는 것과 보증금 잔액의 실질 인수는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나혜빈 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2020.09.25 | 2020.08.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 나혜빈은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 49.3%가 아니라 ‘실질 1.6억’을 봐야 한다
중흥호반 동일면적 거래 표본은 12건이고 최근 12개월 평균은 158,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 168,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 49.3%지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당분을 더한 실질취득 약 160,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.46㎡ | 9 | 168,000,000원 |
| 2026.04 | 59.55㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 2 | 166,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 59.88㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.46㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.55㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 평균 | 59.46㎡ | 12건 | 158,000,000원 |
거래 범위는 130,000,000원~168,000,000원이고 최근 12개월 평균은 158,000,000원입니다. 실질취득 약 160,000,000원은 평균보다 2,000,000원 높습니다. 최신 거래 168,000,000원보다는 낮지만, 평균 시세보다 싼 물건으로 평가하기 어렵습니다. 특히 3회 유찰된 현재 회차에서도 총 취득비용이 사실상 보증금 수준에 묶여 있어, 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,952,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,803,136원 |
| 1. 임차인 나혜빈 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 76,148,864원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 나혜빈 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 미변제액은 83,851,136원이며 매수인이 인수합니다. 같은 나혜빈이 실제 임차인이자 경매신청 채권자로 나타나므로 보증금과 신청채권을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·임야·학교 등이 있는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 19층 건물 중 6층 602호이며, 위생·급배수·소방·도시가스·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 중흥호반 1,139세대, 사용승인일 2000.05.03. 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가 1,083,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰가 77,952,000원만 보지 말고 보증금 미배당 인수를 합산한 실질취득 약 160,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 4회 유찰 시 매각가 62,361,600원·인수 99,160,909원, 5회 유찰 시 매각가 49,889,280원·인수 111,408,727원으로 인수액이 커집니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 최고가매수신고인이 되더라도 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 자료에는 나혜빈이 임차권자이자 경매신청 채권자로 나타나며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로 원본 기록과 관계를 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.08.29. 공매공고가 있었고 2025.03.24. 공매공고등기가 말소됐으므로 한국자산관리공사 공매 진행 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당 결과를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,795만원 낙찰가”가 아니라 “1.6억 취득가”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 77,952,000원이 아니라 160,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하기 때문에 현재 회차에서는 83,851,136원을 추가 인수하고, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 커집니다. 결과적으로 총 취득비용은 보증금 160,000,000원 부근에 고정됩니다.
그 실질취득가는 최근 12개월 실거래 평균 158,000,000원보다 높습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 입찰자의 절차적 제약도 큽니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가 대비 44.8% 할인’이 아니라 “시세 수준의 실질취득가 + 대항력 인수 + 우선매수권”으로 평가하는 것이 정확합니다.
