광주지방법원 2025타경32407. 광주 광산구 월곡동 한성1차 제101동 3층 301호, 감정평가 이용상태가 아파트인 물건입니다. 현 소유자 김은주 씨는 2020년 3월 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 4월 삼성화재해상보험주식회사 앞으로 채권최고액 92,575,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2022년 추가 설정된 삼성화재 근저당 40,825,000원과 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
점유자는 임차인 정순희 씨로 조사됐습니다. 전입일은 2023년 1월 17일로 말소기준인 2020년 4월 1일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 300,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32407 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월곡동 614-1 제101동 제3층 제301호 · 도로명 광주광역시 광산구 월곡산정로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 47.54㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김은주 (2020.03.20. 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 63,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 117,410,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 등기권리는 소멸
말소기준은 2020.04.01 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 92,575,000원입니다. 이후 설정된 같은 채권자의 2022년 근저당권 40,825,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·가압류·압류·경매등기는 이미 말소된 내역입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정순희 | 301호 · 주거 | 2023.01.17 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 정순희 씨는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유 임차인으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일 이후라 대항력은 없으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤 최근 거래보다 낮아졌다
한성1차는 780세대이며, 비교 대상 면적은 47.54㎡입니다. 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 12건의 평균은 87,458,333원입니다. 현재 최저매각가 63,280,000원은 이 최근 평균의 72.4%입니다. 최신 거래는 2026년 4월 75,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.32㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 47.21㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 47.21㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 47.21㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 47.21㎡ | 1 | 86,500,000원 |
| 2026.03 | 49.32㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 49.32㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 47.54㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 47.54㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 49.32㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 49.32㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 49.32㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 87,458,333원 |
최근 실거래 범위는 70,000,000원~100,000,000원입니다. 감정가 113,000,000원은 이 실거래 범위 상단보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 63,280,000원까지 내려왔습니다. 따라서 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간에 들어와 있습니다. 다만 이 가격 차이가 전부 수익 여유라고 보기는 어렵습니다. 감정평가 단계에서 아래층 누수에 관한 보수비가 이미 감안됐고, 정확한 원인은 아직 파악하기 어렵다는 의견이 붙어 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,539,040원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 92,575,000원 | 61,740,960원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 40,825,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권액 133,400,000원 중 예상 배당은 61,740,960원으로, 미배당액은 71,659,040원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월곡동 월곡초등학교 남측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 주거지대이며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 인근 도로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 사용승인일은 1988.12.26이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등이며 공시지가는 774,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한성1차는 780세대이고 최근 12개월 비교 거래가 12건 확인됩니다. 다만 현재 물건은 누수 민원이 존재해 동일 단지의 일반 매물과 상태 차이를 반드시 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 누수 원인 확인. 아래층 201호 화장실 등 누수의 발생 지점과 원인, 본건 전유부분 책임 여부, 배관·방수 보수 범위를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 수리비 재검증. 감정평가액에 보수비가 감안됐다고 되어 있으나 정확한 원인 파악은 어렵다는 평가입니다. 별도 점검·진단을 전제로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차인 명도. 정순희 씨가 거주 중이며 대항력은 없지만, 실제 인도 과정과 이사 협의는 별개의 문제이므로 명도 일정과 비용 가능성을 고려해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금 3,000,000원 임차인의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 현재 가격 기준. 최저가 63,280,000원은 최근 12개월 평균 87,458,333원의 72.4%입니다. 권리 인수보다 물건 상태에 따른 추가비용을 응찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본과 누수 관련 제출서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 누수가 승부처”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020년 삼성화재 근저당이 말소기준이고, 임차인 전입은 2023년이라 대항력이 없으며 현재 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 63,280,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 87,458,333원의 72.4%까지 낮아졌습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 물건 상태입니다. 아래층 201호에서 누수가 실제로 나타났고 감정평가에서도 정확한 원인 확인이 어렵다고 봤습니다. 보수비가 감정가에 반영돼 있다는 사실만으로 추가비용이 끝났다고 볼 수는 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮고 가격은 낮아졌지만, 누수 원인과 책임 범위를 확인하기 전에는 할인폭을 그대로 수익으로 계산하기 어려운 물건입니다.
