광주지방법원 2025타경32424. 나주시 빛가람동 한빛타워주1동 제3층 제304호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 교회이고, 일반건축물대장상 용도는 의원으로 기재돼 있어 공부상 용도와 현황 이용상태가 다릅니다. 현재 소유자는 주식회사영웅문이며 2024.10.25. 거래가액 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매를 신청한 채권자는 나주이화신용협동조합이고 청구액은 307,995,126원입니다.
등기상 핵심은 2018.07.12. 설정된 나주이화신용협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 나주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유관계는 등기보다 단순하지 않습니다. 현황조사·문건접수에는 노시웅.노사라가 304호를 종교시설로 사용하며 보증금 10,000,000원·월세 550,000원으로 신고되어 있고, 매각물건명세서에는 노사라가 주거 점유자로도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32424 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 교회로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 지상8층 중 제3층 제304호 |
| 소유자 | 주식회사영웅문 (2024.10.25. 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 171,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주이화신용협동조합 / 307,995,126원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 공부와 현황 | 일반건축물대장상 의원 · 현황 교회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.07.12. 나주이화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 채무자는 김용입니다. 이후 2025.04.03. 임의경매개시결정과 2025.11.28. 나주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 307,995,126원은 근저당 채권최고액 390,000,000원 범위 안에 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 / 조건 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노시웅.노사라 | 304호 · 종교시설 · 보증금 10,000,000원 · 월세 550,000원 | 2025.06.25. | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노사라 | 주거 · 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유 내역 모두 전입신고일이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 첫 번째 신고는 보증금 10,000,000원과 월세 550,000원이 확인되고 2025.06.25. 배당요구가 접수됐지만, 전입일·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,206,880원 |
| 2. 근저당 · 나주이화신용협동조합 | 390,000,000원 | 168,713,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 171,920,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권 채권최고액 390,000,000원 중 168,713,120원이 배당되고 221,286,880원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 171,920,000원 | 168,713,120원 | 221,286,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 120,343,999원 | 117,859,183원 | 272,140,817원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 84,240,799원 | 82,324,465원 | 307,675,535원 | 0원 |
현재 회차는 감정가 307,000,000원에서 2회 유찰되어 171,920,000원까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 매각가는 120,343,999원, 84,240,799원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 물건은 가격 자체보다 임차·점유 대항력 미상이 선결과제입니다. 유찰로 숫자가 낮아져도 점유자에게 매수인이 부담할 권리가 있는지 확인되지 않은 채 응찰가만 낮추는 접근은 위험합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 빛가람행정복지센터 남동측 인근이며 주변에 업무시설·오피스텔·점포 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 감정평가 당시 제304호는 교회로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상8층 건물로, 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·스프링쿨러·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복6차로, 남측 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하고 서측으로 노폭 약 8m 보도블럭도로에 접합니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 상업용 건물부지이며 토지면적은 2,329.8㎡, 공시지가는 2,581,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 대로1류·중로2류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 일반건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 교회로 사용중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입신고일 확인. 노시웅.노사라 및 노사라의 전입신고일이 확인되지 않아 현재 대항력은 가능·미상입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
- 보증금 확인. 노시웅.노사라 신고 보증금은 10,000,000원이지만 노사라의 주거 점유 관련 보증금은 확인이 필요합니다.
- 점유관계 대조. 종교시설 사용과 주거 점유 기재가 함께 존재하므로 실제 점유자·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 일반건축물대장상 의원, 현황 교회라는 차이가 있어 취득 후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 배당표상 매수인 인수 0원은 임차·점유 대항력 확정 전의 안전판이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “56%”보다 먼저 볼 것은 점유권리
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.12. 나주이화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 나주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 최저매각가도 2회 유찰을 거쳐 감정가의 56%인 171,920,000원까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 가격 하나로 내리면 안 됩니다. 현황조사에는 보증금 10,000,000원·월세 550,000원의 종교시설 점유가 있고, 매각물건명세서에는 주거 점유도 함께 표시되어 있습니다. 두 점유 내역 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸구조는 단순하지만 점유권리 확정이 필요한 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 배당표상 인수 0원만 믿기보다 임차·점유관계를 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
