3회 유찰에도 ‘싸다’고 보기 어렵다 — 20,000,000원 인수와 선순위 점유 미상 리스크

광주지방법원 2025타경32669. 광주 광산구 무진대로변 에드가리움 1층 101호로, 감정평가상 음식점으로 이용되는 근린생활시설입니다. 감정가는 542,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 242,816,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유관계와 실제 인수액입니다.

말소기준권리는 2020.05.14. 설정된 하남농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권 3건은 등기부상 각각 2019.11.20.과 2020.05.15. 말소됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준일 전 전입한 점유 신고가 3건이고, 그중 이기수의 보증금 20,000,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 배당 없이 매수인에게 인수될 가능성이 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당은 말소, 기준권리는 2020.05.14.

2019년에 설정됐던 밀알신용협동조합 근저당권 540,000,000원과 남윤숙 근저당권 60,000,000원·26,000,000원은 이후 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2020.05.14. 하남농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준일보다 먼저 대항요건을 갖춘 점유자는 별도입니다.

② 임차인·점유 분석 — 알려진 인수 20,000,000원, 미상 위험은 별도

현황조사에는 총 17건의 점유·전입 신고가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고는 없습니다. 다만 본건 주소는 1층 101호인데 201호 신고와 점유부분이 특정되지 않은 신고가 함께 포함돼 있어, 각 신고인의 실제 점유 호실과 영업공간을 반드시 분리 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

에드가리움 거래 자료의 최근 12개월 평균은 115,000,000원, 최신 거래는 122,000,000원입니다. 현재 알려진 실질취득 최소액 262,816,000원은 최근 12개월 평균의 228.5%, 최신 거래의 215.4% 수준입니다. 최저가 242,816,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 211.1%입니다.

다만 본건 분석 대상 면적은 97.5456㎡인데 거래 표본은 44.95㎡~60.81㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 본건 음식점의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 12개월 평균이 과거 전체 평균 125,250,000원보다 낮고, 최근 거래 추세도 -10.6%로 하락하고 있어, 감정가 대비 높은 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 242,816,000원 가정)

예상 채권액 합계 1,386,000,000원, 예상 배당 238,616,576원, 미배당 1,147,383,424원입니다. 이기수 보증금 20,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금 부담

유찰이 이어져도 이기수의 알려진 인수액 20,000,000원은 그대로 남습니다. 여기에 보증금 미상 선순위 점유 신고의 인수액이 추가될 가능성이 있으므로, 위 실질취득액은 모두 최소 기준입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건 1층 101호는 음식점으로 이용 중이며, 2층 201호는 사무실로 조사됐습니다. 내부 영업시설은 임차인이 영업 목적으로 설치한 시설로 추정돼 권원관계 확인이 필요합니다.
• 입지. 국민연금공단 서측 인근의 간선도로변 주상·업무지대입니다. 무진대로 등 간선도로 접근성과 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·정방형 토지이며 광로와 중로에 접합니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡, 대지권 목적 토지 면적은 1,213.4㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 음식점용 1층 상가는 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 영업시설·점유 정리·상권 매출에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 거래 자료의 면적도 본건과 일치하지 않습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차설비가 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이기수 임대차 원본. 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원, 2020.01.30. 전입의 실제 계약서와 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 선순위 미상 점유 2건. 주식회사 중소기업지원센터·곽승호와 이병오의 실제 점유 호실, 보증금, 사업자등록, 임대차계약, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
• 호실 분리. 현황조사에 101호·201호·점유부분 미상이 혼재합니다. 본건 매각 대상과 각 점유자의 점유 범위를 현장 도면·출입구·계량기·영업장 기준으로 대조하세요.
• 영업시설 권원. 주방설비·인테리어·집기 등 내부 시설의 소유자와 철거·유치권 주장 가능성을 확인하세요.
• 말소·배당 불일치. 등기부 말소내역, 공동담보 201호, 채권계산서, 배당요구서, 매각물건명세서를 대조해 실제 선순위 채권자를 다시 확정하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
• 상가 비교사례. 44.95㎡~60.81㎡ 거래가 아니라 본건 97.5456㎡ 음식점과 용도·층·면적이 유사한 근린상가의 매매가와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 명도 비용. 다수 점유 신고와 영업시설이 존재하므로 인도명령, 영업 중단, 시설 철거, 이사·합의 비용을 보수적으로 반영하세요.

맺으며 — “할인율 55.2%”보다 중요한 것은 미확정 인수액

이 물건은 감정가 542,000,000원에서 242,816,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이기수 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득 최소액은 262,816,000원이며, 말소기준일 전에 전입한 보증금 미상 점유 신고 2건이 추가로 남아 있습니다. 거래면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있지만, 실질취득 최소액은 최근 12개월 거래 평균 115,000,000원의 228.5%이고 최근 추세도 -10.6%입니다.

여기에 음식점이라는 저환금 용도, 3회 유찰, 다수 점유 신고, 내부 영업시설 권원 문제, 세금 압류, 등기 말소내역과 예상배당 시뮬레이션의 불일치까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가가 낮아도 현재 자료만으로는 가격도 권리도 확정할 수 없는 고위험 검증형 물건”입니다. 입찰 여부보다 먼저 실제 점유자와 보증금, 공동담보, 선순위 채권을 원본으로 다시 확정해야 합니다.