174,900,000원
광주지방법원 2025타경32762. 화정동도나우프리아파트 1층 103호로, 사건 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 상가입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 2020.04.28 설정된 주식회사대한저축은행 근저당권 1,800,000,000원이 말소기준입니다. 이후 주택도시보증공사의 10,000,000,000원 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
신고된 전입자는 박춘희와 신소을 두 명입니다. 그러나 박춘희의 신고 부분은 본건 103호가 아닌 101호이고, 신소을은 점유 부분과 보증금이 확인되지 않습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 103호 점유 관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다. 감정평가와 매각물건명세서 비고에는 103호가 공실 상가로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층 103호 도로명주소: 광주광역시 서구 화운로 224 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 103호 · 감정평가 당시 상가 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상27층 · 2019.12.30 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 610,000,000원 / 174,900,000원 (5회 유찰, 감정가의 28.7%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한저축은행 / 1,139,245,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.28 접수된 주식회사대한저축은행의 근저당권입니다. 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 1,800,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 1,139,245,007원입니다. 현재 최저가에서는 신청채권도 전액 배당되지 않지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 호수 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박춘희 | 101호 | 2025.03.17 | 70,000,000원 1,400,000원 | 2025.07.23 | 없음 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 신소을 | 점유 부분 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 2025.06.20 | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·환금성 — 감정가 할인율만으로 판단할 수 없다
감정가는 610,000,000원, 현재 최저매각가는 174,900,000원으로 감정가의 28.7%입니다. 그러나 동일 용도·면적의 최근 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않아, 실질취득액 174,900,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
화정동도나우프리아파트는 301세대이며 2019.12.30 사용승인됐습니다. 제공된 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률이 0.0%로 나타납니다. 본건은 이미 평균보다 많은 5회 유찰 상태입니다. 감정평가 당시 같은 1층의 102호·103호·105호가 공실로 조사된 점도 상가 수요와 환금성을 점검해야 하는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,248,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대한저축은행 | 1,800,000,000원 | 171,651,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 171,651,400원이 주식회사대한저축은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 11,628,348,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유스퀘어 광주종합버스터미널 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 북측 왕복 6차선 도로와 서측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 1층 102호·103호·105호가 상가 공실로 조사됐습니다. 본건 103호 역시 공실입니다.
- 건물. 2019.12.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지하5층·지상27층 건물로, 공용 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 4,158.2㎡이며 평탄한 가로장방형 중로각지입니다. 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 신소을의 점유 부분이 확인되지 않습니다. 출입 상태와 실제 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 101호 신고 분리 확인. 박춘희의 신고 부분은 101호입니다. 본건 103호와 별개의 점유인지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 두 신고자의 확정일자와 신소을의 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 종기 관련 서류와 보완된 명세서를 확인해야 합니다.
- 상가 임대수요 확인. 1층 102호·103호·105호가 공실로 조사됐습니다. 현장 임대료와 공실 기간, 주변 상권의 실제 영업 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검증. 최저가가 감정가의 28.7%라도 최근 실거래 기준이 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 기타 미납 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.28 대한저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류와 두 전입은 매수인에게 승계되지 않습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 174,900,000원, 인수액은 0원입니다.
그러나 물건은 5회 유찰된 1층 공실 상가이고, 동일 용도·면적의 실거래 기준이 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가의 28.7%라는 숫자는 가격 검증의 결론이 아니라 수요와 환금성을 더 확인하라는 신호에 가깝습니다. 권리는 통과, 점유와 가격은 현장 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.