감정가 36%까지 내려왔지만, 2015년 선순위 점유 보증금이 ‘미상’ — 광주 월산동 병원·상가 건물

광주지방법원 2025타경32777. 광주 남구 월산동 대남대로변의 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 휴게음식점, 2층은 사무소, 3층부터 5층과 지하층은 병원으로 이용됐으나, 1층과 병원 부분은 공실이고 2층도 일부 공실입니다. 건물 내부는 인테리어 공사가 중지된 상태로 조사됐습니다.

등기상 말소기준권리는 2021.09.17 설정된 목포우리신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 같은 접수번호로 장성신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당도 설정됐고, 2022년에는 목포우리신용협동조합의 240,000,000원 근저당이 추가됐습니다. 이들 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기 권리보다 더 큰 변수는 점유관계입니다. 2015.10.22 전입한 (재)미체원한방병원·조양식은 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 알 수 없습니다. 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금 확인이 먼저다

2017년 설정된 조중훈의 전세권 100,000,000원은 2021.09.15 해지를 원인으로 말소됐고, 2018년 중소기업은행 근저당 1,140,000,000원도 2021.09.17 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2021년 구리세무서 압류와 2023년 국민건강보험공단 압류 역시 각각 해제됐습니다. 2024년 강제경매와 2025년 1월 임의경매도 이후 취소·취하됐으며, 현재 진행되는 등기는 2025.05.15 목포우리신용협동조합의 임의경매개시결정입니다.

임차·점유관계 — 신고 4건

양동발은 보증금 3,000,000원과 월차임 150,000원이 확인되지만 전입일이 밝혀지지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 백정임과 (주)아이엠와이·백정임은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 핵심은 말소기준권리보다 약 6년 앞선 (재)미체원한방병원·조양식입니다. 보증금 규모와 배당요구가 확인되지 않으면 입찰 상한도 계산할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 35.84%가 곧 저가매수는 아니다

현재 최저매각가는 806,951,000원으로 감정가 2,251,535,400원의 35.84%입니다. 표면 할인 폭은 크지만, 이 물건의 실질취득액은 현재 최저가만으로 확정되지 않습니다.

유찰이 이어질수록 낙찰가격은 낮아지지만 배당재원도 함께 감소합니다. 선순위 임차보증금이 배당받지 못하는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 매수인 인수액이 커질 수 있으므로, 다음 회차가 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다. 이 물건은 임대수익, 병원시설 재사용 가능성, 공실 복구비, 중단된 인테리어 공사비와 선순위 보증금을 함께 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 806,951,000원 가정)

예상배당 계산상 채권총액은 2,920,000,000원, 채권자 배당액은 796,481,490원, 미배당액은 2,123,518,510원입니다. 신청채권자의 청구액 211,183,103원은 현재 회차 계산상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2015년 전입 점유자의 보증금도 산정되지 않았습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 월산5동 행정복지센터 북동측 인근의 노선 상가지대로, 주변에 근린상가와 주택이 소재합니다.
• 교통. 교통수단 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 1층 휴게음식점, 2층 사무소, 지하층과 3층~5층 병원으로 이용된 복합 근린·의료시설입니다.
• 공실. 1층 휴게음식점과 병원 부분은 공실이며 2층도 일부가 공실입니다. 즉시 정상 임대수익을 전제로 하기 어렵습니다.
• 건물상태. 외벽은 세라믹타일 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅과 인테리어 공사가 중지된 상태이며 바닥은 콘크리트 마감입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·소방·승강기설비가 있고, 2층에는 시스템 냉·온풍설비가 설치돼 있습니다.
• 토지규제. 준주거지역·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 폭 40m~50m 광로에 접합니다.
• 환금성. 병원·사무소·휴게음식점이 결합된 대형 복합건물은 일반 주거용보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2015년 점유자 보증금 확인. (재)미체원한방병원·조양식의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일, 실제 점유 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 양동발 대항력 확인. 보증금 3,000,000원·월차임 150,000원은 확인됐지만 전입일이 미상입니다. 사업자등록과 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 말소된 전세권·근저당 대조. 조중훈 전세권과 중소기업은행 근저당의 말소 효력, 공동담보 관계와 예상배당표 반영 사유를 원본에서 확인하세요.
• 실질취득액 재계산. 최저가만 보지 말고 선순위 보증금 미배당액, 명도비, 체납 공과금, 공실기간과 공사비를 합산하세요.
• 시설 재사용성 확인. 기존 병원시설의 소방·승강기·냉난방 설비가 새 용도에 그대로 사용 가능한지 점검하세요.
• 중단 공사비 산정. 인테리어 공사가 중지된 상태이므로 철거·마감·누수·전기·소방 보완 견적을 받아야 합니다.
• 명도 범위 확인. 공실 부분과 실제 점유 중인 2층 사무실을 구분해 인도명령 가능 여부와 협의비용을 산정하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 감정가 포함 여부를 매각목록에서 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “36% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 2,251,535,400원에서 4회 유찰돼 최저가가 806,951,000원까지 내려왔습니다. 그러나 낮은 최저가만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 2015.10.22 전입한 대항력 점유자의 보증금이 밝혀지지 않았고, 양동발 역시 전입일이 미상입니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 배당에서 회수되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수할 수 있어 실질취득액은 현재 계산되지 않습니다.

여기에 대부분 공실인 병원·상가 복합건물, 중단된 인테리어, 제한적인 매수층, 등기 말소기록과 예상배당 항목 사이의 확인 과제까지 겹칩니다. 권리와 가격 모두 확인 전에는 입찰 상한을 정하기 어려운 고위험 사건입니다. 결론은 분명합니다. 유찰 횟수가 아니라 선순위 임대차 원본과 실질취득액을 먼저 확정해야 합니다.