광주지방법원 2025타경32888. 광주 광산구 송정동 ‘송정뜰안애’ 제4층 제404호 아파트입니다. 표면적인 가격만 보면 감정가 54,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 24,192,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 조인환은 2020.08.10 전입·확정일자를 갖추고 있고 임차보증금은 56,000,000원입니다. 이 권리는 2025.05.26 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 24,192,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 835,456원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 23,356,544원이 배당됩니다. 보증금 56,000,000원 중 남는 32,643,456원은 매수인 부담입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 24,192,000원 + 32,643,456원 = 56,835,456원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 총 부담은 사실상 56,000,000원대에 고정되는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 754-2 제4층 제404호 · 광주광역시 광산구 광산로 77-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 16.8123㎡ · 철근콘크리트구조 8층 중 4층 |
| 단지 | 송정뜰안애 · 87세대 · 2014.07.23 준공 |
| 소유자 | 강은미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 24,192,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 57,935,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 한국농수산식품유통공사·주식회사우리로·최효구 등의 전세권이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 봐야 할 권리는 조인환의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.08.07, 전입과 확정일자는 2020.08.10, 점유개시일은 2020.08.21이며 보증금은 56,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조인환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.10 | 2020.08.10 | 56,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아닙니다. 조인환은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 예상 미배당액 32,643,456원이 매수인에게 넘어갑니다.
③ 가격 판단 — 최저가 44.6%가 아니라 실질취득 104.9%를 봐야 한다
송정뜰안애 전용 16.81㎡ 실거래 표본은 10건입니다. 전체 평균은 53,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 54,200,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 과거보다 1.5% 상승해 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 16.81㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2024.03 | 16.81㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2024.01 | 16.81㎡ | 7 | 52,000,000원 |
| 2023.09 | 16.81㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 16.81㎡ | 8 | 54,000,000원 |
| 2023.07 | 16.81㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2023.04 | 16.81㎡ | 7 | 54,000,000원 |
| 2022.04 | 16.81㎡ | 8 | 54,000,000원 |
| 2022.04 | 16.81㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2021.12 | 16.81㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 54,200,000원 |
최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 44.6%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율이 투자 판단의 기준이 아닙니다. 현재 회차 실질취득액은 56,835,456원으로, 최근 12개월 평균 54,200,000원의 104.9%입니다. 최신 거래 55,000,000원과 비교해도 103.3% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,192,000원 | 32,643,456원 | 56,835,456원 |
| 4회 유찰 시 | 19,353,600원 | 37,394,765원 | 56,748,365원 |
| 5회 유찰 시 | 15,482,880원 | 41,195,812원 | 56,678,692원 |
④ 예상배당표 (매각가 24,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 835,456원 |
| 1. 임차인 조인환 보증금 | 56,000,000원 | 23,356,544원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 57,935,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 조인환에게 23,356,544원이 배당되고, 보증금 부족분 32,643,456원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 청구액 57,935,334원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 8층 중 4층 제404호입니다.
- 입지. 송정중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 송정뜰안애는 87세대, 2014.07.23 준공 단지이며 비교 실거래 대상 전용면적은 16.81㎡입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 평지로 공동주택 건부지이며 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 923,800원/㎡이며 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 24,192,000원이 아니라 현재 예상 인수액을 포함한 실질취득 56,835,456원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 재확인. 조인환 보증금 56,000,000원, 전입·확정일자 2020.08.10, 배당요구 여부와 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당결과 확인. 현재 예상배당에서는 미배당 32,643,456원이 인수되지만 당해세 등 선순위 배당 항목이 생기면 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 56,748,365원·56,678,692원으로 큰 폭의 가격 개선이 없습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 53,800,000원보다 최근 12개월 평균 54,200,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 24,192,000원, 사는 값은 56,000,000원대”
이 사건은 낮은 최저가가 실제 할인율을 의미하지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 조인환의 보증금 56,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서는 배당 후 32,643,456원이 남아 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 56,835,456원으로 최근 12개월 평균 54,200,000원과 최신 거래 55,000,000원보다 높습니다.
시장 추세는 최근 구간이 과거보다 1.5% 상승해 하락장은 아니지만, 그 점을 감안해도 현재 실질취득액에 가격 우위를 부여하기 어렵습니다. 3회 유찰이라는 숫자와 24,192,000원의 최저가보다 선순위 임차보증금 인수 구조가 이 물건의 가격을 사실상 결정합니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근할 물건입니다.
