광주지방법원 2025타경32891. 광주 서구 치평동 중심상가지대에 있는 지하 1층·지상 7층 집합건물의 제7층 제701호와 제702호를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 701호는 일반음식점 및 유흥주점, 702호는 일반음식점이지만, 두 호실은 현재 호수 구분 없이 마사지시설 ‘골든타이아로마’로 사용되고 있습니다. 소유자는 홍근식이며, 현황조사에서는 소유자가 두 호실을 구분 없이 사용한다고 조사됐습니다.
등기권리의 기준점은 2022년 10월 28일 설정된 광주비아농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별도입니다. 2021년 6월 24일과 2021년 11월 17일에 전입한 점유자가 있어, 이들의 점유 형태와 임대차관계가 인정될 경우 매수인에게 보증금 반환 부담이 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32891 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1222-2, 광주광역시 서구 시청로60번길 21-3 |
| 매각대상 / 용도 | 제7층 제701호·제702호 일괄매각 · 공부상 일반음식점 및 유흥주점·일반음식점 |
| 현재 이용상태 | 두 호실을 구분 없이 마사지시설(골든타이아로마)로 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 · 지하 1층, 지상 7층 |
| 소유자 | 홍근식 (2024.04.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 75,408,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 182,973,551원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차보증금은 미상
현재 등기의 말소기준은 2022.10.28. 광주비아농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 2024년 이후 설정된 광주비아농업협동조합 근저당권 40,800,000원, 유한회사오비상사 근저당권 30,000,000원, 농협은행 가압류 7,543,206원, 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단 가압류 2,387,730원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 분석 (실제 임차인·점유 신고 4명 · 보증기관 승계 없음)
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 파인즈홀딩스,윤완중 | 2023.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 한신산업,김동민 | 2021.06.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변한승 | 2021.11.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉수 | 2025.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 한신산업·김동민과 변한승의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 부분과 임대차 형태가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 반면 주식회사 파인즈홀딩스·윤완중과 김봉수는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 29%’만으로는 싸다고 할 수 없다
최저매각가는 75,408,000원으로 감정가 263,000,000원의 28.7%입니다. 다섯 차례 유찰된 할인 폭은 크지만, 동일하거나 유사한 상업용 집합건물의 최근 12개월 평균 거래금액과 최신 거래금액이 확인되지 않아 현재 시장가와 직접 비교할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 중심상업지역의 일반음식점·유흥주점 용도 집합건물이고, 두 개 호실을 하나의 마사지시설로 사용하고 있습니다. 일반 주거용 물건보다 매수층과 금융 취급이 제한될 수 있어 감정가 할인율과 시장 할인율이 같다고 볼 수 없습니다. 여기에 대항력 가능 점유자의 보증금까지 미상이므로 ‘75,408,000원이 곧 취득원가’라는 전제 자체가 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,757,344원 |
| 1. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 168,000,000원 | 73,650,656원 |
| 2. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 40,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유한회사오비상사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,543,206원 | 0원 |
| 5. 압류 · 국민건강보험공단 | 미상 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주신용보증재단 | 2,387,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 75,408,000원에서는 집행비용을 제외한 73,650,656원이 말소기준 근저당권에 배당되고 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다. 이 표는 임차보증금, 당해세 및 최우선변제액을 반영하지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주가정법원 남동측 인근의 중심상가지대로, 상업용 및 업무시설이 주를 이루는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로 인근에 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 폭 약 10미터와 15미터 정도의 아스팔트포장도로에 2면이 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,955,000원/㎡이며 토지면적은 531.8㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·화재탐지·주차·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상 제약. 공부상 두 호실의 용도가 다르지만 현재는 호수 구분 없이 하나의 마사지시설로 사용되고 있어 원상회복·호실 분리·영업 인허가 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반음식점·유흥주점 용도의 상업용 집합건물로 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으며, 두 호실 일괄매각과 점유관계 미확인이 재매각 난도를 높입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 주식회사 한신산업·김동민 및 변한승의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금 중 낙찰대금에서 배당되지 않는 금액을 최저가에 더해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 701호·702호 사용관계. 두 호실이 실제로 어떻게 연결돼 있는지, 출입구·화장실·전기·소방시설이 분리 가능한지 현장을 확인해야 합니다.
- 점유 불일치 확인. 현황조사상 소유자가 두 호실을 사용한다는 내용과 4명의 점유·임차 신고가 함께 존재하므로 실제 영업자와 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 국민건강보험공단 압류 및 국세·지방세 관련 당해세 여부에 따라 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도·인허가 확인. 일반음식점·유흥주점 공부와 마사지시설 현황의 차이가 영업허가, 소방, 건축물 용도변경 문제로 이어지는지 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 중심상업지역 내 유사 층·면적·용도의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시세 차익으로 간주하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 내역과 현장 점유를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 29%가 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건은 표면적으로 263,000,000원짜리 물건을 75,408,000원에 살 수 있는 다회유찰 물건처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자 2명의 보증금이 미상이고, 701호와 702호가 구분 없이 하나의 마사지시설로 사용되고 있습니다. 실질취득가는 최저가에 미배당 임차보증금이 더해진 금액인데, 그 핵심 숫자를 현재 계산할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차보증금 인수 가능성은 별도이며, 상업용도·다회유찰·일괄매각· 점유 불일치까지 겹칩니다. 최근 거래가격도 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 등기는 정리 가능하지만 실질 인수와 환금성은 고위험. 보증금과 실제 점유관계가 명확해지기 전에는 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.