광주지방법원 2025타경32944. 광주 광산구 수완동 ‘해솔마을현진에버빌1단지’ 108동 1층 101호 아파트입니다. 감정가 920,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 644,000,000원, 감정가의 70%입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매각가를 644,000,000원으로 놓았을 때 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
가격을 판단할 때는 과거 평균이 아니라 최근 거래를 우선 봐야 합니다. 이 단지 비교 표본의 최근 12개월 평균은 936,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 930,000,000원입니다. 현재 실질취득 644,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%이고 최신 거래의 약 69.2% 수준입니다. 동일면적권 표본 최저 거래인 888,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 상당히 낮습니다. 다만 대상은 1층이므로 층별 가격 차이는 현장 조사에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32944 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 933 해솔마을현진에버빌1단지 제108동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 23층 중 1층 |
| 비교면적 | 116.27㎡ |
| 소유자 | 전유기 (2021.09.25 협의분할에 의한 상속, 2022.01.21 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 920,000,000원 / 644,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매신청 관련 | 이영민 · 청구액 15,772,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 단지 | 현진에버빌1단지 · 672세대 · 2009.03.25 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
권리분석의 기준은 2025.01.15 을구 19번 이영민 근저당권 22,500,000원입니다. 같은 날 설정된 이영민 전세권 5,000,000원과 그 뒤의 코리아신탁 가압류, 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 그 이전 여러 근저당권·전세권의 설정과 말소 이력이 있으나, 다수는 이미 등기부상 말소된 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6.44억은 최근 평균의 68.8%
현진에버빌1단지의 동일면적권 최근 거래 12건을 보면 최근 12개월 평균이 936,500,000원, 최신 거래가 2026년 3월 930,000,000원입니다. 전체 12건 범위는 888,000,000원~970,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 116.27㎡ | 11 | 930,000,000원 |
| 2026.03 | 116.27㎡ | 11 | 930,000,000원 |
| 2026.01 | 116.27㎡ | 13 | 930,000,000원 |
| 2025.12 | 118.3㎡ | 23 | 935,000,000원 |
| 2025.10 | 116.27㎡ | 23 | 960,000,000원 |
| 2025.10 | 116.27㎡ | 6 | 960,000,000원 |
| 2025.10 | 116.27㎡ | 10 | 945,000,000원 |
| 2025.06 | 118.3㎡ | 3 | 888,000,000원 |
| 2025.06 | 118.3㎡ | 18 | 930,000,000원 |
| 2025.06 | 116.27㎡ | 14 | 930,000,000원 |
| 2025.05 | 116.27㎡ | 9 | 970,000,000원 |
| 2025.05 | 116.27㎡ | 14 | 930,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 936,500,000원 |
현재 최저가 644,000,000원은 매수인 인수액이 없으므로 실질취득액도 644,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 936,500,000원보다 292,500,000원 낮고, 평균의 68.8%입니다. 최신 930,000,000원 거래와 비교하면 약 69.2%입니다. 따라서 제공된 최근 실거래만 놓고 보면 가격 할인 폭은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 644,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,840,000원 |
| 1. 근저당 · 이영민 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 전세권 · 이영민 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 코리아신탁주식회사 | 341,600,000원 | 341,600,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,060,000원 |
현재 회차 644,000,000원 가정에서는 계산 대상 채권 369,100,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 266,060,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 서민금융진흥원 가압류는 배당 계산상 채권액 미상으로 0원 처리되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회까지는 계산 대상 채권 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 644,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 450,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 315,560,000원 | 58,757,840원 | 0원 |
제공된 시나리오상 2회 유찰 가격 450,800,000원까지는 계산 대상 채권 369,100,000원이 전액 배당됩니다. 3회 유찰 가격 315,560,000원에서는 58,757,840원의 미배당이 생기지만, 그 경우에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 수완고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입도로도 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 23층 건물의 1층 101호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 현진에버빌1단지 672세대, 2009.03.25 준공으로 최근 12개월 비교 표본 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 평균 936,500,000원은 여러 층의 거래가 섞인 수치입니다. 1층이라는 개별 조건을 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 현황조사 당시 약 4,000,000원 미납으로 조사됐습니다. 현재 체납 총액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2025.01.15 이영민 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 시세 기준. 가격 판단은 현재 실질취득 644,000,000원과 최근 12개월 평균 936,500,000원·최신 거래 930,000,000원을 중심으로 하되, 1층·내부 상태 차이를 반영하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 보정과 현장 확인’이 승부처
이 물건은 제공된 자료 기준으로 매수인 인수 0원, 신고된 임차인 없음이라는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 동시에 한 차례 유찰로 최저가가 644,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 936,500,000원의 68.8%에 위치합니다. 최신 거래 930,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
다만 숫자만으로 결론을 끝내면 안 됩니다. 대상은 23층 중 1층이고, 임대관계가 미상이며, 현황조사 당시 관리비 약 4,000,000원 미납도 확인됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리 인수 위험을 떠안느냐”보다 “1층의 실제 가치와 점유·관리비 상태를 확인한 뒤 6.44억을 어떻게 평가하느냐”에 있습니다. 제공된 최근 실거래만 기준으로 하면 가격 여유가 뚜렷하지만, 최종 응찰가는 현장 상태와 1층 가격 차이를 반영해 결정하는 것이 합리적입니다.
