광주지방법원 2025타경32946. 광주 북구 신안동 146-25의 토지와 단층 건물, 제시외 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 번호(1) 건물은 단독주택과 식품제조 작업장으로 이용되고, 번호(1-1)은 변소입니다. 여기에 조립식판넬조·목조·경량철골조 등 여러 제시외 건물이 포함됩니다. 표준화된 아파트나 오피스텔이 아니라 주거와 작업장 기능이 섞인 비정형 물건이라는 점이 첫 번째 특징입니다.
소유자 김공순은 2017.08.04. 소유권을 취득했습니다. 과거 설정됐던 을구 1번·3번·4번·6번 근저당은 각각 후속 말소등기가 기재되어 있고, 현재 말소기준은 2024.03.22. 설정된 광주미래신용협동조합의 채권최고액 135,600,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 순위는 그대로 유지됩니다.
임차인 김선녀의 전입일은 2025.04.28.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 1,000,000원과 월 차임 200,000원의 배당 여부와 별개로, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 가격 검증, 혼합 용도, 제시외 건물과 서류 간 불일치 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 146-25 · 광주광역시 북구 경양로87번길 26 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 대 122.6㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택·작업장(식품제조) · 변소 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김공순 (2017.08.04. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 241,548,790원 / 86,572,000원 (4회 유찰·감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주미래신용협동조합 / 111,729,865원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준권리 이후는 소멸
등기상 주의할 부분은 과거 근저당의 설정일만 보고 인수권리로 오인하지 않는 것입니다. 을구 1번 근저당은 2014.03.04., 을구 3번은 2020.04.03., 을구 4번은 2021.11.12., 을구 6번은 2024.03.22. 각각 말소등기가 뒤따릅니다. 갑구 6번 북구 압류도 2019.10.21. 해제돼 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2024.03.22. 광주미래신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 박애례, 삼성카드 주식회사, 주식회사우리카드, 한화생명보험 주식회사, 광주신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 권리자의 변경일 뿐 말소기준일이나 순위를 새로 만드는 권리는 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선녀 | 전부 | 2025.04.28 | 1,000,000원 / 월 200,000원 | 2025.08.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 35.84%와 시세 35.84%는 다르다
현재 최저매각가는 86,572,000원으로 감정가 241,548,790원의 35.84%입니다. 다만 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 단독주택과 식품제조 작업장이 함께 이용되고, 여러 제시외 건물이 포함된 비정형 물건은 동일 조건의 실거래 비교가 어렵습니다. 따라서 4회 유찰과 낮은 최저가만으로 시세 할인폭이나 투자수익성을 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 86,572,000원 | 525,806,564원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 69,257,600원 | 542,809,305원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 55,406,080원 | 556,411,497원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,572,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,958,296원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주개인택시신용협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 염주새마을금고 | 78,000,000원 | 39,113,704원 |
| 을구 4번 근저당 · 염주새마을금고 | 144,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 서광신용협동조합 | 85,200,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 135,600,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박애례 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,097,044원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사우리카드 | 19,992,964원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 44,030,260원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 610,420,268원, 채권자 배당액은 84,613,704원, 미배당액은 525,806,564원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 임동 소재 서림초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 음식점, 소규모 점포, 자동차정비업소, 단독·다가구주택 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 서측 인근 간선도로에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 번호(1)는 단독주택과 식품제조 작업장, 번호(1-1)은 변소로 이용 중입니다. 번호(1)에는 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 건물 구성. 본 건물 외에도 조립식판넬조, 주벽체 이용 판넬조, 목조, 경량철골조, 옥상 소재 조립식판넬조 제시외 건물이 포함됩니다. 일부는 본 건물과 내부 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.
- 토지·규제. 대 122.6㎡, 일반상업지역·방화지구이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 620,700원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택과 작업장이 혼재하고 제시외 건물이 여러 동 포함된 형태여서, 표준화된 공동주택보다 매수 목적과 활용 가능성을 따지는 수요자 검토가 중요합니다. 4회 유찰 사실도 가격과 활용성에 대한 시장의 보수적 평가 가능성을 점검하게 하는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 동시 대조. 일괄매각 사건이므로 건물 등기에서 말소된 과거 근저당이 토지 등기에서도 동일하게 정리됐는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2024.03.22. 근저당은 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 신청채권자·현재 권리자와 배당 관련 문건을 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김선녀가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지붕 구조 원본 대조. 매각물건명세서 비고에는 공부상 시멘트기와지붕, 현황상 슬래브 및 강판지붕으로 기재돼 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 적혀 있어 두 기재를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 범위. 조립식판넬조·목조·경량철골조 건물의 위치, 면적, 사용 상태와 번호(1) 건물과 일체로 이용되는 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합 용도 가치 산정. 주거 부분과 식품제조 작업장의 상태·활용도를 각각 평가하고, 최저가 86,572,000원이 현장 시세와 수선 부담을 반영한 가격인지 별도로 계산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당을 선순위로 반영한 시뮬레이션과 등기 내용이 충돌하므로, 토지·건물 등기부와 매각물건명세서, 배당요구 문건 원본을 기준으로 배당 순위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 김선녀의 전입은 말소기준 이후이고, 기준권리 이후 가압류도 매각으로 소멸하므로 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 그 점만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 감정가의 35.84%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 단독주택과 식품제조 작업장이 혼재하고 제시외 건물이 다수 포함되며, 지붕 구조 기재와 배당 시뮬레이션도 원본 확인이 필요한 상태입니다. 특히 등기상 말소된 과거 근저당이 배당표에 반영된 충돌은 입찰 전 반드시 바로잡아야 합니다. 결론은 권리 인수는 통과, 가격·용도·배당 검증은 보류. 4회 유찰이라는 숫자보다 현장 가치와 원본 서류의 일치 여부가 최종 응찰가를 결정합니다.
