💰 58.4% 🛡️ 인수 0원 📉 -0.7% 🏷️ 2회 유찰
광주지방법원 2025타경33167. 광주 서구 치평동 상무지구영무예다음주상복합 제102동 17층 1702호입니다. 사건의 권리 기준점은 2020.12.28. 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 392,700,000원입니다. 뒤이어 설정된 애큐온저축은행 60,000,000원, 루미에르 120,000,000원의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정, 광주광역시 서구의 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가 494,000,000원에서 두 차례 유찰돼 276,640,000원까지 내려온 상태입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균은 473,333,333원, 최신 거래는 2026.01의 440,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 전체 과거 평균 475,833,333원이 아니라 최근 12개월 평균을 기준으로 보더라도 58.4% 수준입니다. 최근 가격 추세는 -0.7%로 소폭 하락했지만, 현재 최저가는 최신 거래와 최근 평균 모두보다 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33167 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1220-3 상무지구영무예다음주상복합 제17층 제102-1702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 아파트 · 전용 84.9161㎡ · 철근콘크리트구조 36층 중 17층 |
| 소유자 | 서찬희 · 거래가액 475,389,710원 |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 276,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권액 | 53,135,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매수인 인수로 계산된 금액도 0원입니다. 2020.12.28. 하나은행 근저당이 말소기준이며, 2022.09.14. 애큐온저축은행 근저당, 2025.03.19. 루미에르 근저당, 2025.06.27. 및 2025.09.16. 임의경매개시결정, 2026.04.01. 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 58.4%
상무지구영무예다음주상복합 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.92㎡ | 29 | 440,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2025.02 | 84.92㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2024.10 | 84.94㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2024.07 | 84.94㎡ | 26 | 460,000,000원 |
| 2024.07 | 84.97㎡ | 32 | 480,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 23 | 460,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 23 | 460,000,000원 |
| 2023.10 | 84.97㎡ | 14 | 480,000,000원 |
| 2023.08 | 84.94㎡ | 18 | 480,000,000원 |
| 2023.05 | 84.92㎡ | 17 | 470,000,000원 |
| 2023.02 | 84.92㎡ | 34 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 473,333,333원 |
최근 12개월 평균은 473,333,333원이고 최신 거래는 2026.01의 440,000,000원입니다. 현재 최저가 276,640,000원은 최근 평균의 58.4%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -0.7%로 하락 방향이므로 상승장을 전제로 가격을 높여 잡아서는 안 됩니다. 다만 현재 최저가 자체는 최근 평균 및 최신 거래보다 낮아 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,672,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 392,700,000원 | 271,967,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사루미에르 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권 합계는 572,700,000원, 예상 배당은 271,967,040원, 미배당은 300,732,960원입니다. 신청채권액은 53,135,443원이지만 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 56% | 276,640,000원 | 271,967,040원 | 300,732,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 39% | 193,648,000원 | 190,136,928원 | 382,563,072원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 27% | 135,553,600원 | 132,855,850원 | 439,844,150원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려갈수록 선순위 하나은행의 미배당과 후순위 채권의 배당 부족은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 채권자 배당 부족과 매수인의 권리 인수를 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 롯데마트 북측 인근이며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통 이용사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 36층 중 17층이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화전·화재탐지 및 경보기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상복합 건부지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 4,579,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·중심상업지역·방화지구·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되며 도로와 중로2류에 접합니다.
- 거래. 단지는 220세대, 사용승인일은 2020-09-17이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.12.28. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현재 임차인 조사 내역은 없습니다. 현황조사·전입세대열람·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비. 2024. 6.부터 관리비 약 4,600,000원이 미납된 것으로 조사됐으므로 관리사무소에서 최신 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 475,833,333원보다 최근 12개월 평균 473,333,333원과 최신 거래 440,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -0.7%이므로 과거 최고 거래가 550,000,000원을 기준으로 가격을 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격 여유는 크다”
이 사건의 말소기준은 하나은행 근저당이고 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 측면에서는 두 차례 유찰로 최저가가 276,640,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 473,333,333원의 58.4%에 해당합니다.
다만 최근 실거래 흐름은 -0.7%로 소폭 하락했고, 2024. 6.부터 관리비 약 4,600,000원이 미납된 점은 별도 비용·명도 단계의 확인사항입니다. 종합하면 권리 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 편이지만, 관리비 체납과 임대관계 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
