권리는 소멸·인수 0원, 그러나 ‘4회 유찰’된 공실 의원 — 나주 아이디빌딩 301호

광주지방법원 2025타경33191. 나주시 빛가람동 아이디빌딩 3층 301호입니다. 공부상 이용상태는 의원이지만 현황은 공실로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사아이디이며, 2016년 3월 28일 영광굴비골신용협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 7월 7일 기입된 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 후순위 가압류나 압류가 별도로 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산됐습니다. 다만 근저당 등기에는 같은 건물 302호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 실제 배당과 채권 잔액은 302호의 매각·배당 진행과 함께 원문을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016년 3월 28일 설정된 영광굴비골신용협동조합의 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025년 7월 7일 기입돼 말소기준보다 후순위이고, 매각으로 소멸합니다. 근저당 채권최고액은 624,000,000원, 신청채권자의 청구액은 515,267,247원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당에서는 근저당권자에게 85,475,900원만 배당되고 538,524,100원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

임차인·점유 확인

같은 건물 302호에서는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 문성한의 전입일은 2021년 7월 19일로 말소기준일인 2016년 3월 28일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 이 임차인은 분석대상 301호의 점유자가 아니라, 공동담보로 기재된 302호의 임차인입니다.

② 가격 판단 — 감정가의 35.84%, 그래도 ‘저가’ 단정은 금물

현재 최저매각가는 87,450,000원으로 감정가 244,000,000원의 35.84%입니다. 이미 네 차례 유찰되면서 가격이 크게 내려왔지만, 동일 건물 또는 유사 상가의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 본건은 주거용이 아니라 집합상가이고, 공부상 의원이지만 현재 공실입니다. 네 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 구간에서 시장의 응찰을 끌어내지 못했다는 신호입니다. 실질취득액은 인수액이 없어 현재 최저가와 같은 87,450,000원이지만, 임대수익·공실기간·시설 상태·향후 의원 또는 다른 용도로의 활용 가능성을 확인하지 않고는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,450,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 538,524,100원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제와 공동담보 302호의 실제 배당관계는 반영 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 빛가람우체국 북서측 인근의 아이디빌딩 3층으로, 주변은 대단위 아파트단지, 상업용 건물, 공공기관과 공원시설이 혼재한 택지개발지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측과 남서측으로 공원 산책로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 대지 면적은 934.5㎡이고 공시지가는 1,863,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로 한 면입니다.
• 이용상태. 301호는 공부상 의원이나 현황 공실입니다. 같은 건물 302호는 PC방 ‘더챔프’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 네 차례 유찰된 공실 상가라는 점에서 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임차 수요와 향후 매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 재확인. 현황조사상 공실이지만 매각기일 전후 실제 점유자, 출입 가능 여부와 내부 잔존물 상태를 현장에서 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 등기에 302호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 302호의 매각 범위와 배당 진행이 본건 채권 잔액에 미치는 영향을 원문으로 대조하세요.
• 302호 임차인 구분. 문성한은 302호 임차인이며 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됐습니다. 보증금·확정일자는 미상이므로 302호 명세서를 별도로 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 87,450,000원은 감정가의 35.84%이지만 최근 실거래 비교 근거가 없습니다. 인근 공실 상가의 실제 임대료와 매매사례를 조사해 응찰 상한을 정하세요.
• 의원 용도 확인. 공부상 의원인 공간의 내부 시설 상태와 다른 업종으로 활용할 경우의 관리규약·용도 조건을 확인하세요.
• 공실 비용. 낙찰 후 임차인을 구할 때까지의 관리비와 보유비용을 매입원가에 포함해 계산하세요.
• 세금·관리비. 예상배당에서 반영되지 않은 당해세·최우선변제 여부와 공용부분 관리비 체납을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 조건을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다”

본건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2016년 영광굴비골신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 301호는 현황 공실이며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 상가의 환금성과 가격입니다.

최저가는 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 실거래 비교자료도 없습니다. 공부상 의원인 공실 상가를 87,450,000원에 취득하는 것이 유리한지는 실제 임대수요와 공실비용, 내부 상태, 공동담보 302호의 진행 상황을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 검증 필요입니다.