광주지방법원 2025타경33191. 나주시 빛가람동 아이디빌딩 3층 302호로, 감정평가 현황은 PC방(상호: 더챔프)입니다. 소유자는 주식회사아이디이고, 2016.03.28. 영광굴비골신용협동조합이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.07.07. 같은 채권자에 의해 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔습니다. 감정가 425,000,000원에서 현재 최저매각가는 97,485,000원으로, 감정가의 22.94% 수준입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 특히 집합상가이면서 현황이 PC방이고 이미 6회 유찰된 점은 환금성과 수요를 별도로 확인해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33191 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 3층 302호 · 도로명주소 전라남도 나주시 그린로 317-15 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 · 집합상가 · PC방(상호: 더챔프) · 지하1층/지상5층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사아이디 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 97,485,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광굴비골 신용협동조합 / 515,267,247원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.03.28. 영광굴비골신용협동조합 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 624,000,000원이고 채무자는 주식회사아이디입니다. 해당 근저당에는 아이디빌딩 3층 301호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2025.07.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 유보
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성한 | 302호 | 2021.07.19 | 미상 | 1,100,000원 | 대항력 없음 | 2025.08.27 |
| 점포 | PC방 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
문성한의 전입신고일은 2021.07.19.로 말소기준권리인 2016.03.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.27. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 흐름 — 6회 유찰, 감정가의 22.94%
현재 최저매각가는 97,485,000원으로 감정가 425,000,000원의 22.94%입니다. 7회 유찰 시 77,988,000원, 8회 유찰 시 62,390,400원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 22.94% | 97,485,000원 | 528,669,730원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 77,988,000원 | 547,815,784원 |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 62,390,400원 | 563,132,627원 |
유찰 횟수와 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 이를 실거래 시세보다 싸다는 의미로 해석하면 안 됩니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 시장가격과의 직접 비교 자체가 불가능합니다. 6회 연속 유찰됐다는 사실은 현재 가격까지도 시장이 반복적으로 소화하지 못했다는 결과이므로, 상가의 영업수요·공실위험·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,154,730원 |
| 1. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 624,000,000원 | 95,330,270원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,154,730원을 제외한 95,330,270원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 528,669,730원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람우체국 북서측 인근의 아이디빌딩 내 3층으로, 주위는 대단위 아파트단지·상업용 건물·공공기관·공원시설이 혼재된 택지개발지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 해당 302호는 PC방(상호: 더챔프)으로 이용 중이며, 임차인이 현재 PC방을 운영 중인 것으로 조사됐으나 자세한 임대차내역은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물의 3층이며 일반적인 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 아스팔트포장도로에 접하고, 북서측 및 남서측으로 공원산책로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 중로2류 및 문화공원 등에 접합니다.
- 환금성. 6회 유찰된 상가 물건이라는 사실 자체가 가격 외 수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 함을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 임차관계 원문 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 기재가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사에서 실제 점유자와 임대차 조건을 재확인해야 합니다.
- 문성한 임대차 확인. 2021.07.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구일은 2025.08.27.입니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 22.94%지만 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. PC방 영업수요, 상가 공실 가능성, 관리비와 영업시설 인수·철거 문제, 재임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 아이디빌딩 3층 301호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권회수 구조를 원문에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 중요한 것은 ‘왜 6번 유찰됐는가’
등기상으로는 2016년 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 단순한 구조입니다. 문성한 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 그러나 입찰 판단에서 더 중요한 것은 감정가 425,000,000원에서 97,485,000원까지 내려오는 동안 6회 유찰됐다는 점입니다. 실거래 시세가 없어 22.94%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단할 수 없고, PC방으로 이용 중인 집합상가의 환금성도 따로 확인해야 합니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 관련 기재까지 남아 있으므로, 등기 권리는 비교적 단순하지만 임차관계와 가격 적정성은 보수적으로 확인할 물건입니다.
