광주지방법원 2025타경33191. 나주 빛가람동 아이디빌딩 3층 302호로, 감정평가 당시 PC방 ‘더챔프’로 이용 중인 집합상가입니다. 소유자는 주식회사아이디이며, 2016년 3월 28일 영광굴비골신용협동조합의 채권최고액 624,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 7월 7일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 상가 경매의 핵심은 등기부만이 아니라 실제 점유자의 전입·사업자등록·보증금과 점유 권원입니다. 문성한은 2021년 7월 19일 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없지만, 별도로 기재된 점유 관련 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 승계 위험을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33191 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 331-2 아이디빌딩 3층 302호 도로명: 전라남도 나주시 그린로 317-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합상가 · 지하 1층/지상 5층 중 3층 · 현황 PC방(상호: 더챔프) |
| 소유자 | 주식회사아이디 |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 152,320,000원 (4회 유찰, 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광굴비골신용협동조합 / 515,267,247원 |
| 말소기준권리 | 2016.03.28. 근저당권 · 채권최고액 624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유 승계는 미확정
말소기준은 2016년 3월 28일 영광굴비골신용협동조합의 근저당권입니다. 근저당권은 301호와 공동담보로 설정돼 있으며, 본건의 매각으로 본건 등기상의 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 등기상 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않지만, 점유자에 관한 미확인 사항은 별도로 남습니다.
임차·점유 현황
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성한 | 302호 | 2021.07.19 | 보증금 미상 차임 1,100,000원 | 2025.08.27 배당요구 접수 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 위험 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 35.84%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 152,320,000원으로 감정가 425,000,000원의 35.84%입니다. 할인 폭만 보면 크게 내려온 것처럼 보이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 최저가가 실제 상가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 36%) | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 474,612,480원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 121,856,000원 | 119,350,016원 | 504,649,984원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 97,484,800원 | 95,330,074원 | 528,669,926원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 121,856,000원과 97,484,800원으로 내려가지만, 근저당권자의 미배당액은 각각 504,649,984원과 528,669,926원으로 커집니다. 근저당권 미배당액 자체는 원칙적으로 매수인이 인수하지 않지만, 점유자의 보증금 승계 가능성과 상가의 실제 매매·임대 시세는 별개의 문제입니다. 따라서 추가 유찰 가격도 점유 관계를 확인하지 않고는 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,932,480원 |
| 1. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 624,000,000원 | 149,387,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자에게 149,387,520원이 배당되고 474,612,480원이 미배당되는 구조입니다. 근저당권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않는 것으로 산정됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 1건의 승계 여부도 확정된 것으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람우체국 북서측 인근의 택지개발지대로, 대단위 아파트단지·상업용 건물·공공기관·공원시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 현황. 302호는 PC방 ‘더챔프’로 이용 중이며, 일반적인 위생·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 북서측과 남서측으로 공원 산책로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 토지 공시지가는 1㎡당 1,863,000원입니다.
- 환금성. 주거용 표준 상품이 아닌 집합상가이고 현황이 PC방으로 특정돼 있습니다. 4회 유찰 이력까지 감안하면 일반 주거상품보다 매수층과 재임대 수요가 제한될 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 문성한과 별도로 기재된 점유 관련 1건이 동일한 임차관계를 가리키는지, 별도의 점유자인지 원본 서류와 현장조사로 구분해야 합니다.
- 보증금·전입 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자의 주민등록·사업자등록·임대차계약·확정일자·점유개시일을 확인해야 합니다.
- PC방 영업 상태. 영업 지속 여부, 시설물 소유권, 영업 양도 가능성, 원상복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 할인율 대신 아이디빌딩과 인근 상가의 실제 매매가·임대료·공실률·관리비를 조사해 수익가치를 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 아이디빌딩 301호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 배당관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능액은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 점유 확인이 먼저”
이 물건의 등기 권리관계는 단순합니다. 말소기준 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 문성한의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 하지만 별도로 기재된 점유 관련 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 미정입니다.
감정가 425,000,000원에서 최저가 152,320,000원까지 내려왔다는 사실도 독립적인 투자 근거가 되지 못합니다. 확인 가능한 실거래 비교가 없고, PC방으로 이용 중인 집합상가가 이미 4회 유찰됐기 때문입니다. 등기 권리는 소멸하지만 점유 위험은 미확정, 할인 폭은 크지만 시세 메리트도 미확정. 이 사건의 결론은 낮은 최저가가 아니라 임대차 원본 확인과 상가 수익가치 검증에서 결정됩니다.
