104,300,000원
광주지방법원 2025타경33495. 광주 서구 금호동 금호2지구도개공1단지 101동 15층 1508호, 전용 49.92㎡ 아파트입니다. 감정가는 149,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래 평균보다 낮지만, 권리분석의 중심은 가격보다 김진선의 선순위 전입입니다.
말소기준권리는 2019.11.19 설정된 주식회사페퍼저축은행의 근저당권 48,000,000원입니다. 그런데 김진선의 전입일은 그보다 앞선 2019.11.14입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 보증금 역시 미상이므로 실제 낙찰자가 떠안을 금액이 0원인지, 일정 금액이 남는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33495 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 770 금호2지구도개공1단지아파트 제101동 제15층 제1508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.92㎡ · 지하1층/지상15층 건물 내 15층 · 계단식 |
| 소유자 | 백선인 (2012.10.19 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권 청구액 | 129,007,864원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 5일 빠른 전입
현재 소유자는 백선인입니다. 말소기준은 2019.11.19 주식회사페퍼저축은행 근저당권 48,000,000원이고, 같은 날 후순위 근저당권 98,400,000원도 설정돼 있습니다. 이후 2025.07.29 주식회사키움예스저축은행 가압류 14,026,846원과 2025.08.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수액 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진선 | 2019.11.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 실제 임대차관계와 보증금이 확인된다면 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다. 반면 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 인수액 0원이라고 단정하는 것도, 특정 금액을 인수한다고 단정하는 것도 모두 위험합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 실질취득가는 아직 모른다
금호2지구도개공1단지 동일 평형 49.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 134,166,666원입니다. 현재 최저매각가 104,300,000원은 이 평균의 77.7%입니다. 최신 거래는 2026.04 123,000,000원, 실거래 범위는 123,000,000원~158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.92㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 49.92㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 49.92㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 49.92㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2026.02 | 49.92㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 49.92㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 49.92㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 49.92㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 49.92㎡ | 15 | 127,000,000원 |
| 2025.09 | 49.92㎡ | 12 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.92㎡ | 12건 | 134,166,666원 |
표면 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 이 사건에서는 실질취득가를 최저가 104,300,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 김진선의 보증금과 인수 여부가 확인돼야 최저가에 실제 승계금액을 더한 실질취득가를 계산할 수 있기 때문입니다. 따라서 가격 할인은 확인되지만 투자 메리트는 임차관계 확인 후 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 98,400,000원 | 54,039,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 14,026,846원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,300,000원 가정 시 채권자 총 청구 160,426,846원 중 102,039,800원이 배당되고 58,387,046원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금 관련 실제 인수 여부는 김진선의 보증금이 확인돼야 별도로 판단할 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 102,039,800원 | 58,387,046원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 89,131,026원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 110,639,772원 |
유찰이 이어질수록 낙찰가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 표는 금융채권 배당 흐름을 보여주는 것이며, 김진선의 보증금이 얼마인지에 따라 매수인의 실질취득 부담은 별도로 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 제101동 지하1층/지상15층 건물 내 15층 1508호입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 소재 금부초등학교 남측 인근이며, 근린상가·아파트·학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 북측·서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 인도가 개설돼 있습니다.
- 설비. 도시가스 난방, 기본 급·배수·위생·화재경보·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 정방형·평탄한 아파트 부지이며 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다.
- 단지. 금호2지구도개공1단지 · 435세대 · 1998.08.13 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진선 보증금 확인이 1순위. 전입일 2019.11.14가 말소기준 2019.11.19보다 앞서므로 실제 임대차계약·보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’ 단계입니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 및 배당·승계 범위가 확인된 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더해 최근12개월 평균 134,166,666원과 다시 비교해야 합니다.
- 표면 할인율만 믿지 않기. 현재 최저가는 최근시세의 77.7%지만 인수금이 발생하면 이 할인폭은 줄어들 수 있습니다.
- 매각물건명세서 정정사항 확인. 2026.06.12 정정·변경 내용과 임차인 관련 기재를 원문에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에서 금융채권 미배당은 58,387,046원이며, 실제 임차보증금 승계 여부는 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “가격 할인보다 먼저 보증금을 확인하라”
이 물건은 1회 유찰로 최저가가 104,300,000원까지 내려왔고, 최근12개월 실거래 평균 134,166,666원의 77.7%라는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 사실은 김진선이 말소기준보다 먼저 전입했다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액과 실질취득가도 확정 불가입니다.
따라서 결론은 “표면가격은 매력적이지만 권리 확인 전 입찰가를 정할 수 없는 물건”입니다. 후순위 금융권리는 매각으로 소멸하지만, 임차관계가 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 김진선의 실제 보증금과 승계 범위를 확인하는 것입니다.
