광주지방법원 2025타경33524. 광주 광산구 쌍암동 689-5, 5층 508호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 정세홍이며, 2020.12.16 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 구례농업협동조합이 채권최고액 33,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.21 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 20,269,456원, 2025.08.11 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 핵심은 복잡하지 않습니다. 다만 감정평가 현장 조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부를 확인하지 못했으므로, 확인된 임차인이 없다는 것과 실제 점유·임대관계가 없다는 것은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33524 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 689-5 5층508호 · 광주광역시 광산구 임방울대로825번길 60-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 12층 건물 내 5층 508호 |
| 소유자 | 정세홍 (2020.12.16 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 32,480,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 46,395,824원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2014.01.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.16 을구 27번 구례농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 제이비우리캐피탈주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 32,480,000원으로, 2회 유찰되어 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격을 곧바로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가 대비 하락폭과 실제 시장가 대비 할인폭은 서로 다른 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 984,640원 |
| 2. 근저당 · 구례농업협동조합 | 33,600,000원 | 31,495,360원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 20,269,456원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 46,395,824원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 984,640원을 제외한 매각대금이 구례농업협동조합 근저당 배당에 투입되고, 후순위 제이비우리캐피탈 관련 항목에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 68,769,920원입니다. 다만 이 미배당 채권은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않으며, 현재 추정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 메가박스 광주첨단점 남서측 인근으로, 숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등의 상업지대와 공동주택이 형성된 상업 및 주상 복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 5층 508호이며, 위생설비·난방설비·승강기설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 근린생활시설(오피스텔) 부지이며 북측 및 서측으로 2면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지에 해당하며, 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2020.12.16 구례농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 시세 현장조사. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 오피스텔의 실제 매매·임대 시세를 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 회차 32,480,000원, 3회 유찰 시 22,736,000원, 4회 유찰 시 15,915,199원 시나리오를 기준으로 응찰 여부를 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 68,769,920원이지만, 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당을 매수인의 인수채무로 오해하지 마세요.
맺으며 — “56%까지 내려왔어도 시세 검증은 별개”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.16 구례농업협동조합 근저당이 기준이고, 이후 제이비우리캐피탈의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 추정 인수액은 0원입니다. 다만 권리상 단순함이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 56%로 내려왔지만 실거래 자료가 없어 실제 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 여기에 현장 조사상 임대여부도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 시세와 점유를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 오피스텔로 보는 것이 적절합니다.
