광주지방법원 2025타경33561. 영광군 법성면 법성리 1143-21 물건으로, 감정평가상 현황은 소매점·냉동창고 및 사무실입니다. 토지는 210.0㎡, 지목은 대이며 일반상업지역에 포함됩니다. 건물은 2000.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층과 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층으로 조사됐고, 위생·급배수설비와 냉동저장설비가 구비돼 있습니다.
등기상 핵심은 2011.03.23 설정된 영광굴비골신용협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용, 굴비골농업협동조합, 전남신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기보다 먼저 확인해야 할 것이 2007.11.16 신고된 점유 법인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33561 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 법성리 1143-21 · 굴비로4길 12-20 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 소매점, 냉동창고 및 사무실 |
| 토지 | 210.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이혁재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,300,800원 / 105,211,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 110,002,943원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 옥상층 제시외 덕장 및 가추 매각제외 · 옥상층 컨테이너 1동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
현재 소유자 이혁재는 2007.05.09 소유권을 취득했고, 2011.03.23 영광굴비골신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 2025년에 세 건의 가압류가 들어왔고, 2025.08.20 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 어물전수산영어조합법인 | 2007.11.16 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 해뜨지유통영어조합법인 | 2023.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
해뜨지유통영어조합법인은 신고일이 말소기준 이후인 2023.01.17이어서 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 어물전수산영어조합법인은 신고 시점이 훨씬 앞섭니다. 두 법인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임대관계 역시 미상으로 조사돼 매각물건명세서와 임대차 원자료 확인이 입찰의 선결조건입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘70%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 105,211,000원으로 감정가 150,300,800원의 70% 회차입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 소매점·냉동창고·사무실로 이용되고 있어 가격 판단에는 실제 영업용·상업용 거래자료 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,211,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,272,954원 |
| 2. 근저당 · 영광굴비골신용협동조합 | 260,000,000원 | 102,938,046원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 25,607,552원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 굴비골농업협동조합 | 87,012,318원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 28,512,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 401,131,870원 중 102,938,046원이 배당되는 계산이며 미배당은 298,193,824원입니다. 신청채권 110,002,943원도 현재 회차 예상배당 102,938,046원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,211,000원 | 102,938,046원 | 298,193,824원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,647,700원 | 71,922,041원 | 329,209,829원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,553,390원 | 50,225,429원 | 350,906,441원 |
표면 매각가는 105,211,000원에서 73,647,700원, 51,553,390원으로 낮아지는 시나리오지만, 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가 자체가 안전마진을 의미하지 않습니다. 임차보증금 승계가 발생한다면 각 회차의 실질취득비용은 별도로 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 영광군 법성면 법성리 소재 버스터미널 서측 인근으로, 주택과 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 소매점, 냉동창고 및 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 2000.08.04 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 및 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 냉동저장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 210.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 141,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 포함되고 도시지역·가축사육제한구역에 포함되며, 제2종일반주거지역 및 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 어물전수산영어조합법인 임대차 확인. 2007.11.16 신고의 근거, 실제 점유 여부, 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 해뜨지유통영어조합법인 점유 확인. 2023.01.17 신고로 대항력은 없지만 현재 사용·인도 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 매각제외 시설 확인. 옥상층 제시외 덕장·가추 및 컨테이너 1동은 매각제외이므로 소유·철거·사용관계를 확인해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 제1종근린생활시설(체육도장)과 소매점·냉동창고·사무실 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차 확인이 먼저”
이 사건의 등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2011.03.23 영광굴비골신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 2007.11.16 신고 법인이 존재합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계의 결론은 ‘대항력 가능·미상, 인수액 미확정’입니다.
최저가는 감정가의 70%인 105,211,000원이지만 실거래 자료가 없고, 소매점·냉동창고·사무실로 이용되는 물건이라는 점까지 고려하면 낮아진 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 실제 보증금과 점유관계를 확인해 인수액을 확정하고, 그 다음에야 실질취득비용과 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
