💰 53.9% 🛡️ 인수 0원 🔁 2회 유찰 🏘️ 실거래 1건
광주지방법원 2025타경33575. 광주 광산구 수완동 ‘윤슬의아침수완4차리더스카운티’ 118동 102호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택 1~3층)이며, 철근콘크리트구조 3층 건물의 제1·2·3층을 사용하는 복층형 물건입니다. 소유자는 이주노이고, 등기상 2020.05.04 매매를 원인으로 거래가액 699,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2021.11.12 설정된 광주동부신용협동조합 근저당권 559,200,000원입니다. 이후 설정된 구영숙·민찬홍·정재덕의 근저당권과 광주동부신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33575 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 수완동 1901 윤슬의아침수완4차리더스카운티 118동 1층,2층,3층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택 1~3층) · 3층 중 제1·2·3층 제102호(복층형) |
| 소유자 | 이주노 · 거래가액 699,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 355,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주동부신용협동조합 / 441,527,992원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 단지 / 준공 | 윤슬의아침수완4차리더스카운티 · 97세대 · 2021.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당은 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 말소기준은 2021.11.12 광주동부신용협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 근저당권 3건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 53.9% 할인, 그러나 실거래는 1건
전용면적 매칭 대상은 84.9312㎡이고 비교 실거래는 2024.10, 전용 84.93㎡, 2층, 660,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 모두 660,000,000원으로 잡혀 있으며, 현재 최저가 355,600,000원은 이 비교가격의 53.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.93㎡ | 2 | 660,000,000원 |
| 평균 | 84.9312㎡ | 1건 | 660,000,000원 |
수치만 놓고 보면 감정가 635,000,000원도 비교 실거래 660,000,000원보다 낮고, 2회 유찰된 현재 최저가는 그보다 훨씬 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 명확한 가격 차이가 존재합니다. 다만 비교 거래가 단 1건이고 거래월이 2024.10인 만큼, 이를 곧바로 현재 적정시세라고 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,778,400원 |
| 1. 근저당 · 광주동부신용협동조합 | 559,200,000원 | 349,821,600원 |
| 2. 근저당 · 구영숙 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 민찬홍 | 94,400,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정재덕 | 22,680,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 718,280,000원 중 예상배당은 349,821,600원, 미배당은 368,458,400원입니다. 신청채권자 청구액 441,527,992원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 355,600,000원 | 349,821,600원 | 368,458,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 248,919,999원 | 244,635,119원 | 473,644,881원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 174,243,999원 | 171,004,583원 | 547,275,417원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 근저당권자도 회수하지 못하는 금액이 커지지만, 권리상 매수인 인수가 생기는 구조는 아닙니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 실질취득액이 별도 보증금 승계 때문에 고정되는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 매수인의 핵심 취득가격이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택 1~3층)이며, 제118동 제1·2·3층 제102호의 복층형 구조입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 소재 스카이장례식장 서측 인근으로, 공동주택단지와 나지 및 일부 작업장이 혼재합니다.
- 교통. 단지 및 인근까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통여건은 보통이며, 북측으로 왕복2차선 주진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 외벽 라임석마감 등, 내벽 벽지·타일 등, 새시창이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지이용상황 연립 · 공시지가 619,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 기타 참고사항은 해당사항 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 97세대, 2021.09.01 준공 단지이나 비교 실거래가 1건에 불과하고 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%여서 매수층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 비교 실거래가 2024.10의 660,000,000원 한 건뿐입니다. 현 시점 매도호가와 실제 거래 가능가격을 반드시 별도로 대조해야 합니다.
- 다세대 특성 확인. 일반 아파트가 아니라 도시형생활주택(단지형다세대주택 1~3층) 복층형 물건이므로 동일 유형의 수요와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유상태와 인도 가능성은 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당 368,458,400원은 매수인 승계액이 아닙니다. 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 관건은 시세의 신뢰도”
이 사건의 권리구조는 깔끔합니다. 2021.11.12 광주동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당권은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 355,600,000원은 비교 실거래 660,000,000원의 53.9%로 가격 차이가 큽니다.
다만 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래가 2024.10이라는 점, 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰과 낙찰률 0.0%가 잡힌다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 숫자상 매력적이지만 시세·환금성 검증이 필요한 물건입니다. 할인율 자체보다 현재 시장에서 실제로 얼마에 다시 팔 수 있는지를 확인하는 것이 최종 입찰가를 정하는 핵심입니다.
