광주지방법원 2025타경33659. 광주 광산구 산월동 첨단3-2차호반리젠시빌 312동 6층 606호, 전용 84.3979㎡ 아파트입니다. 2009.08.27 황순금 명의로 거래가 101,600,000원에 소유권이 이전됐고, 이후 개명으로 현재 등기명의인은 황혜원입니다. 현존 권리의 기준점은 2015.03.03 비아농업협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 광주비아농업협동조합 근저당 2건과 2023년 이후 가압류 8건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 303,333,333원, 가장 최근 2026.04 거래는 269,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.0%이고 최신 거래가보다도 낮습니다. 매수인이 떠안는 금액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준이 동일하게 209,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33659 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 산월동 884-1 첨단3-2차호반리젠시빌 제312동 제6층 제606호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.3979㎡ · 방3실·거실·주방·욕실2 · 지상15층/지하1층 중 6층 |
| 소유자 | 황혜원 · 2009.08.27 소유권이전 당시 황순금 · 거래가 101,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 180,926,476원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015.03.03 을구 11번 비아농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 2022.01.14·2023.01.03에 설정된 광주비아농업협동조합 근저당권과 2023.09.06부터 2025.02.27까지 등기된 가압류 8건, 2025.08.25 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 가격은 최근 평균의 69%
호반리젠시빌2 동일 면적 84.4㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 303,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 269,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.4㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 84.4㎡ | 1 | 281,000,000원 |
| 2026.03 | 84.4㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 13 | 306,000,000원 |
| 2026.02 | 84.4㎡ | 7 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 84.4㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 84.4㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 84.4㎡ | 6 | 317,000,000원 |
| 2025.08 | 84.4㎡ | 5 | 322,000,000원 |
| 2025.07 | 84.4㎡ | 1 | 267,000,000원 |
| 2025.06 | 84.4㎡ | 12 | 312,000,000원 |
| 2025.06 | 84.4㎡ | 9 | 293,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.4㎡ | 12건 | 303,333,333원 |
표본 범위는 267,000,000원~345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 209,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.0%로, 가격 자체는 최근 실거래권보다 낮게 형성되어 있습니다. 특히 최신 2026.04 거래 269,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 인수액이 0원이므로 이 가격 차이는 별도의 임차보증금 승계로 상쇄되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 2. 근저당 · 비아농업협동조합 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 1,569,800원 |
| 5. 가압류 · 정서진 | 62,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김민경 | 211,867,800원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,175,821원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,922,193원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 6,722,066원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,650,730원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,953,880원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 19,908,113원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 622,700,603원, 채권자 예상배당은 205,569,800원, 미배당액은 417,130,803원입니다. 미배당 채권이 크더라도 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당 부족액 자체가 매수인 인수액으로 전환되지는 않으며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월봉초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2003.10.24 사용승인된 철근콘크리트조 지상15층/지하1층 건물의 6층 606호이며, 방3실·거실·주방·욕실2 구조로 이용 중입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 북측 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 586세대, 전용 84.4㎡ 동일 면적 실거래가 최근 12건 확인되어 거래 비교가 가능한 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자 존재 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2015.03.03 을구 11번 비아농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 417,130,803원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 곧바로 매수인 부담으로 보지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저 209,300,000원은 최근 12개월 평균 303,333,333원의 69.0%이고 최신 거래 269,000,000원보다 낮습니다. 실질취득도 인수 0원으로 209,300,000원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 146,510,000원, 3회 유찰 시 102,557,000원으로 제시되어 있으므로 현재 회차와 추가 유찰 가능성을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현재 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2015.03.03 비아농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당에서는 채권 총액 622,700,603원 가운데 205,569,800원만 배당되어 큰 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 한 차례 유찰된 최저가 209,300,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 303,333,333원의 69.0%이고, 최신 거래 269,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 데이터만 놓고 보면 권리 소멸 구조와 가격 할인 폭이 동시에 확인되는 사건입니다. 다만 감정요항의 임대관계가 미상이므로, 마지막 변수는 실제 점유관계입니다. 권리는 합격권, 가격도 경쟁력이 있으나 점유 확인 후 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
