광주지방법원 2025타경33856. 광주 남구 진월동 호반아파트 102동 6층 601호입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조 지하2층·지상12층 건물의 6층, 동향·복도식입니다. 현 소유자는 백민경으로 2019.03.22 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이번 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 등기 순서만 보면 선순위 임차권 인수형, 매각물건명세서의 확약까지 반영하면 실질 인수 0원형입니다. 2023.08.04 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 2025.05.23 서울보증보험주식회사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그러나 바로 그 임차권에 대해 잔존 반환청구권과 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하2층 지상12층 내 6층 601호 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 백민경 (2019.03.22 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 60,628,268원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2025.05.23 갑구 8번 서울보증보험주식회사 가압류 58,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.08.04 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 대항하는 위치입니다. 이후 2025.09.12 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·승계 관계 — 5,800만원을 중복 합산하면 안 된다
| 구분 | 대상 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 주택임차권 | 한국토지주택공사 입주자 조민영 | 58,000,000원 | 2021.07.23 / 2021.07.08 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 |
실제 임차인 수는 1명으로 봅니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 입주자는 조민영으로 기재되어 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사를 주택임차권자 승계인으로 적고 있습니다. 이는 같은 58,000,000원 보증금 계통의 권리승계이므로 한국토지주택공사와 서울보증보험주식회사를 별도 임차인으로 계산하거나 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 58,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 60,628,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 원자료 배당계산에서는 임차보증금 미배당액이 22,655,200원으로 계산됩니다. 다만 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 본 분석의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 호반아파트 제102동 내 6층 601호로, 철근콘크리트 벽식구조·동향·복도식입니다.
- 주위환경. 대성여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 2개동 327세대의 소형평형 아파트단지입니다. 주변에 초등학교·중학교·고등학교와 상가·주택단지가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 10분 이내 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 공용엘리베이터 2기, 공시청 시설, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 4면으로 노폭 약 8m 도로에 각각 접하고, 제2종일반주거지역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 잔존 임대차보증금 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 선순위 임차권을 삭제해서 보지 말 것. 확약이 없다는 가정에서는 현재 회차 미배당액 22,655,200원이 매수인 인수 구조입니다. 확약은 이 위험을 해소하는 별도 조건입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험주식회사는 동일한 58,000,000원 임차보증금 계통으로 봐야 합니다.
- 배당요구·말소 절차 확인. 한국토지주택공사의 배당요구와 임차권등기 말소 동의가 실제 배당·매각 절차에서 그대로 이행되는지 확인하세요.
- 가격은 실거래로 별도 검증. 감정가 52,000,000원에서 1회 유찰돼 36,400,000원이 되었지만, 실거래 비교자료 없이 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 등기에는 입주자 조민영이 기재되어 있으므로 현재 점유상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위’보다 ‘확약’
이 사건을 등기 순서만 보면 부담스러운 물건입니다. 말소기준 2025.05.23보다 앞선 2023.08.04 주택임차권이 있고, 임차보증금은 58,000,000원으로 현재 최저가 36,400,000원보다 큽니다. 원자료 배당계산에서도 22,655,200원이 미배당되어 매수인 인수로 잡힙니다.
하지만 매각물건명세서의 확약이 결론을 바꿉니다. 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험주식회사가 미배당 보증금에 대한 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 이 분석에서는 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 36,400,000원*입니다.
다만 이 물건의 안전성은 확약서 이행에 직접 기대고 있습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 확약서 원본·적용조건·말소절차를 확인하는 것이 먼저입니다. 권리조건을 확인한 뒤에는 별도의 실거래 비교로 36,400,000원이 실제 시장가격 대비 매력적인지 검증해야 합니다.
