광주지방법원 2025타경33877. 광주 남구 월산동 284, 101동 9층 907호 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.12.20. 설정된 비금농업협동조합 근저당권 68,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.01.12. 농업협동조합자산관리회사의 가압류 70,494,189원과 2025.09.12. 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
1990년 한국주택은행 근저당권 13,000,000원은 2015.12.30. 해지로 이미 말소됐고, 2022.10.04. 조행출 명의 소유권이전청구권가등기와 이에 관한 가처분도 2025.09.09. 사해행위취소 확정판결 및 목적달성에 따라 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리관계에서 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리는 잡히지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 월산동 284 101동 9층907호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 월산로132번길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제9층 제907호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 조행성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 92,884,301원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 을구 3번 비금농업협동조합 근저당권이며, 이후 갑구 3번 가압류와 갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가는 감정가의 70%
현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 임차인이나 인수 권리가 없으므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 115,500,000원입니다.
다만 이 사건에서는 특정 실거래 시세와의 직접 비교보다, 감정가·유찰 회차·권리 안전성·내부 상태를 함께 보는 편이 적절합니다. 특히 감정평가 당시 현장조사에서는 거주인 부재로 내부 출입과 확인이 불가능해, 내부 상태를 통상적인 현상과 관리상태로 상정해 평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,417,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 비금농업협동조합 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 70,494,189원 | 44,683,000원 |
| 4. 갑구 6번 · 농업협동조합자산관리회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 138,894,189원 중 113,083,000원이 배당되고, 미충족액은 25,811,189원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 월산동 월산초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지 위주의 공동주택, 단독주택과 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 9층 907호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 2차선 규모 아스팔트 포장도로에 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접하고, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입·확인은 이뤄지지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 3번 비금농업협동조합 근저당권 68,400,000원이 기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본과 최종 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 대상과 점유 상태는 매각기일 기준 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 수리비와 관리상태를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 115,500,000원, 2회 유찰 시 80,850,000원, 3회 유찰 시 56,595,000원이며, 각 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 25,811,189원은 채권자 측 부족액으로, 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격과 현장 상태
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.20. 비금농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당·가등기·가처분도 이미 말소됐고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰된 115,500,000원. 권리 자체보다 중요한 것은 이 가격에서의 물건 상태와 실제 점유 상황입니다. 감정 당시 내부를 확인하지 못했다는 점까지 감안하면, 이 물건은 “권리상 단순하되, 현장 확인 뒤 가격을 결정해야 하는 아파트”로 정리할 수 있습니다.
