광주지방법원 2025타경34026. 광주 광산구 송정동 송정2차라인아파트 103동 7층 706호입니다. 감정 이용상태는 아파트, 전용면적은 59.87㎡이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 7층입니다. 현재 소유자는 구민권으로, 2020.09.15 등기된 소유권이전의 거래가액은 135,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 2023.09.19 설정된 박효정 근저당권 22,500,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 롯데캐피탈주식회사의 가압류 20,063,230원과 박효정의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 91,700,000원을 가정한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34026 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 918-3 송정2차라인아파트 103동 7층706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.87㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 7층 |
| 소유자 | 구민권 (2020.09.15 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박효정 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 8번 박효정 근저당권입니다. 채권최고액은 22,500,000원이며 설정일은 2023.09.19입니다. 이후 2025.09.15 롯데캐피탈주식회사의 가압류 20,063,230원과 2025.10.13 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 15,000,000원으로 근저당 채권최고액 22,500,000원보다 작습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세의 69.6%
라인2 단지 동일 평형 59.87㎡의 거래자료입니다. 전체 제공 거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 131,681,818원, 최신 거래는 2026.03 · 135,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 시세 추세는 +5.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.87㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.87㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 59.87㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.10 | 59.87㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 59.87㎡ | 10 | 144,000,000원 |
| 2025.09 | 59.87㎡ | 11 | 138,500,000원 |
| 2025.07 | 59.87㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 59.87㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2025.04 | 59.87㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2025.03 | 59.87㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.87㎡ | 11건 | 131,681,818원 |
현재 최저매각가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 131,681,818원의 69.6%입니다. 감정가 131,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 가격대지만, 1회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 상태입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교해도 현재 회차는 명확히 낮은 가격 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 박효정 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 20,063,230원 | 20,063,230원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,086,170원 |
현재 회차 91,700,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 42,563,230원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 47,086,170원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 0원 | 0원 | 47,086,170원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 0원 | 0원 | 20,071,349원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 0원 | 0원 | 1,160,975원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 도산동 소재 도산역 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트단지 동남측으로 왕복6차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 단지. 라인2 · 총 486세대 · 1998-01-09 준공, 분석 대상 동일 평형은 59.87㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방형이며 공시지가는 926,100원/㎡입니다.
- 제한사항. 철도보호지구·상대보호구역 저촉, 비행안전제5구역(전술)·전통상업보존구역·중점경관관리구역 포함 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건물상태. 감정평가상 위반건축물 표시는 없고, 급·배수·위생·소화전·주차장·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 131,681,818원의 69.6%입니다. 감정가 할인율보다 최근 거래가격과의 비교를 우선해 판단하세요.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 평형 거래는 2026.03의 135,000,000원이며, 최근 시세 추세는 +5.3%입니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 배당 전제. 현재 회차 배당 계산은 집행비용 2,050,600원, 박효정 22,500,000원, 롯데캐피탈주식회사 20,063,230원을 기준으로 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 회차는 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2023.09.19 박효정 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 현재 회차부터 3회 유찰까지 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 91,700,000원이 최근 12개월 평균 131,681,818원의 69.6%로 내려와 있고, 최신 거래도 135,000,000원입니다. 시세 추세 역시 +5.3%입니다.
따라서 등록권리와 가격만 보면 1회 유찰 뒤 가격 경쟁력이 생긴 아파트에 가깝습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 권리 인수 0원·최근시세 69.6%라는 장점과 실제 점유 확인이라는 마지막 과제를 함께 놓고 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
